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易宪容:物业税能稳定房地产市场

2009年07月06日 15:11 来源: 《新财经》 【字体:

  文/易宪容

  易宪容认为,公平公正的物业税能起到抑制房价疯涨的作用

  物业税与房价:关公战秦琼

  目前,关于物业税征收的具体办法由财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部等联合负责研究。在目前国内房价仍然偏高、房地产市场问题重重的情况下,开征物业税到底对房地产市场会产生怎样的影响?

  房地产税费低 扰乱房地产市场

  首先,由于国内房地产税费偏低且凌乱无序,房地产市场炒作严重,造成了社会财富在短期内向少数人集中,社会财富两极分化越来越严重。这是导致群体性社会矛盾与冲突的根源,也是整个社会不和谐的根源。如果政府不通过征收物业税的方式来调整居民之间的收入分配,不通过物业税来调整居民之间的社会关系,房地产市场所造成的社会问题会越来越严重。

  其次,房地产税费偏低使个人住房消费盲目扩张。第一,国内购房者大部分是25~35岁的人,但在欧美国家这个年龄段的人很少自己购房,基本上是租房住。第二,国内城市居民住房持有率严重偏高,香港在上世纪80年代民众住房持有率不到30%。第三,每套住房的面积夸张性扩张,香港上世纪90年代,60平方米以下的住房占72%以上,90平方米以上的住房不足10%。在内地,无论是人口数量还是财富水平(国内收入水平低),哪一点都不及香港,可北京开发的住房面积动辄就100平方米以上,大的200多平方米。北京是这样,国内其他地方也是如此。

  再次,房地产税费偏低使房地产市场投机炒作十分严重,房价快速上涨。不仅使老百姓的居住条件不能改善,而且导致房地产市场泡沫四起,使国内金融市场、银行体系面临巨大的潜在危机。

  因此,开征物业税对于国内房地产业是一个全面多赢的事情。特别是对目前房地产炒作较为严重的地方,通过开征物业税,让房地产炒作者颗粒无收。国内房价一定会回落到真实的市场价格上,房地产市场的泡沫也会自然消退,保证国内房地产市场的持续稳定发展。

  物业税能稳定房地产市场

  依照各国现行物业税税制,每一笔土地及房屋都得征税,都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的,政府通常会每隔一阶段对所管辖区域内房产进行一次估价,此工作完成后,每幢房产应纳税额就根据查定价格加以计算。而这种查定的价格,在进行下一次查定价格之前,没有重大事故发生,不得变更。

  同个人所得税的征收方式一样,房地产税的征收也对某些特定房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括:政府机构所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋;自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。从这意义上说,既要对房地产过度消费者征收一定的税收,又得对满足基本住房消费者给予一定的税收优惠。

  也就是说,开征物业税需要一定的基础条件,一是翔实的不动产登记资料,要全面了解当地房地产的实际情况;二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价;三是政府的税收征管能力;四是要有严格细化的科学规范征收规则。如房地产税的税基、税率及与其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象等。只有在这些方面创造条件,房地产税的开征才能有效地进行,并达到开征物业税所要达到的目标。

  公平公正的物业税,一定会起到调节住房财产公平持有的作用,从而减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨。因此,政府要尽快推出公平公正的物业税,以此来保证房地产市场持续稳定发展。

  随着国内房地产业的持续高速发展,中国的土地资源越来越稀缺,无论是房地产过度投资或过度消费,都与中国的国情相悖,要解决这个问题就得通过一定的税收来调整。这不仅能增加政府财政收入来源,调节房地产市场的收益公平分配,也是保证房地产市场持续稳定发展的重要一步。但是,物业税开征还得在制度安排上创造条件,不仅要有成熟的市场,而且要掌握房地产市场的全面信息,特别是法规制定上的公平公正。

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