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羊慧明:“全民炒房”将导致灾难性后果

2009年07月07日 11:33 来源: 中华工商时报 【字体:

  专家指出通胀预期乃利益集团哄抬房价借口目前不可能出现大规模炒房热

  ■本报记者 谭丽莎

  著名学者羊慧明4年前在其著作中预言,高房价将缩短中国经济高增长空间,其对内地房市的预测已不幸应验。近期,京沪深房价再次上涨,全国多地接连出现了多个“新地王”,对此,羊慧明在接受本报记者专访时表示,此轮房价上涨在很大程度上是人为炒高的,目前不可能出现大规模的炒房热。

  此轮房价上涨多是人为炒高

  记者:当前房市迷雾重重,地产圈内人士大多唱涨,有消息称京沪高档房价创了新高,北京买房排号炒到500元,开发商又开始捂盘待涨,潘石屹前几天说眼下楼市泡沫已经超过2007年;但也有不少市场人士认为下半年楼市将跌。您对内地楼市未来走向有何看法?

  羊慧明:此轮京、沪、深等一线大城市房价涨得有些蹊跷,缺乏市场基础。如果说2008年初以前的那轮房价大涨还有真实的自住性需求和庞大的投资投机性购房需求推升房价,这一轮的房价上涨在很大程度上是人为炒高的。内地楼市经过一年左右的调整,到去年底主要城市楼市成交量同比普遍下滑了40%左右,房价下跌了30%左右,深圳房价从高峰跌去一半多。一些有自住需求和改善型购房需求的人们一直在观望。到今年春节前后,自住性的刚性需求逐步活跃,开始“抄底”。自住性需求集中释放使楼市出现“小阳春”。但据业内人士介绍此轮购房者多以35岁以下的年轻人为主,主要购买中小户型房。4、5月份一些城市楼市成交量又开始下滑。到了6月份,唱涨楼市的声音占了上风。一些股评人士天天在电视上说:楼市在拯救中国经济,政府支持振兴房地产,加上通胀预期,房价将上涨,建议投资人买进地产股。还有报道说,温州炒房团又已杀回楼市,一次在上海购房700多套。但上海市政府前几天已否认温州炒房团存在,并称政府将采取措施平抑房价。

  记者:前些天有报道说欧美投资客大举进入中国楼市,推高了京沪高档房价。

  羊慧明:这些多是房地产利益集团制造的假消息,以诱导人们去炒房。欧美人受金融危机打击最大,都在勒紧腰包,怎么会来中国炒房?再说外国投资者根本不接受只有70年土地使用权的房产,更不可能组织什么“炒房团”。不是还有媒体揭穿京沪一些开发商雇人排队制造“抢房”假象吗?开发商知道,购房者多是买涨不买跌,所以千方百计制造虚涨气氛,甚至不惜收买媒体发布虚假消息,散布二套房贷将“松绑”的谣言等等。这些本是明目张胆的商业欺诈行为,在成熟市场经济体会受到严厉打击,但在我国内地,对强势利益群体的欺诈、掠夺弱势群体的行为太宽松了。这已经引起公愤,前几天已有8位律师上书高层呼吁打击炒作哄抬房价的行为,相信管理层会健全相关管理。我认为,目前不可能出现2008年初以前那么大规模的炒房热,未经充分调整又人为虚炒的京沪楼市上涨不可持续,炒房者面临被套牢的风险。

  “通胀预期”乃哄抬房价借口

  记者:认为房价会上涨的人的一个主要理由是通胀预期。在通胀预期下人们购买房产是规避货币贬值风险的必然选择。您怎么看这个问题?

  羊慧明:目前不可能出现全面恶性通胀。原因在于:受全球金融危机冲击,世界主要经济体出现严重衰退:美国经济今年一季度出现5.5%的负增长,日本经济一季度负增长达15.2%,欧元区16国衰退达到4.5%,中国前5月经济增幅回落5%以上。而且,金融危机正在向实体经济扩散,美国制造业产值2009年下滑幅度预计将达12%。通货紧缩正在抑制消费和投资。实际上,眼下的“通胀预期”完全是大宗商品投机炒家、证券市场的庄托和房地产商等为核心的利益集团,以类似邪教洗脑般的虚炒的概念,误导市场。

  投机炒家及房地产利益集团非常容易影响舆论,不需要花多少钱,就有的是人去杜撰“通胀预期”的文章,并且占据各大网站的首页。而且,能量越来越大的炒家,往往是左手炒大宗商品,右手炒股票,不仅炒高大宗商品价格可以牟取暴利,同时他们“春江水暖鸭先知”,又在股票市场炒高大宗商品公司股价赚取双重暴利。地产商则希望通过炒作“通胀预期”鼓动又一轮全国炒房热,牟取暴利。利益集团为了自身利益最大化,不惜祸害整体经济。

  中国这一轮经济大调整,实质上是房地产和制造业的危机,幸而还未大规模向金融领域扩散,如果在制造业还在苦熬的时候,先行把土地、原材料等资源价格炒高,这不仅会阻碍经济的复苏,而且很可能因资源价格迅速攀升而加剧制造业的危机,打击民生消费,使经济出现短暂回升曙光后再度陷入衰退泥潭,危机向金融领域扩散,这是我们最不愿看到的。

  全民炒房将导致灾难性后果

  记者:政府不久前出台了将房地产投资门槛大大降低的政策:房地产开发投资自有资金比例从30%降低为15%,市场认为这是房地产的重大利好,表明政府支持房地产发展。

  羊慧明:政府支持房地产平稳发展并不等于容忍房价再度大涨,从银监会重申严控二套房贷到日前关于要防止信贷资金流入房地产市场和股市的表态,以及上海市否认温州炒房团存在,并表示政府将采取措施平抑房价等信号来看,政府不但不会放松二套房贷,而且如果楼市再度过热,不排除采取更大力度的调控政策,包括物业税的推出。政府降低房地产开发自有资金比例,意味着鼓励竞争,预示供给会增加,这也有利于抑制房价,怎么会解读为刺激房价上涨呢?可见有些人为了超额利润不惜胡说八道。

  记者:楼市数据显示改善性住房和投资性购房需求也开始回升,也有人担心出现新一轮全民炒房热。

  羊慧明:即便有少量改善型住房需求和投资性购房需求,相对于庞大的存量,也不可能改变供大于求的市况。今年初中国房地产协会公布的存量房为1.4亿平方米,这个数字是大大缩了水的。2004年房协公布的存量房也是1.2亿平米,经过5年房地产市场扩张了1倍以上,存量房才增加2000万平米。但立场客观的学者指出,内地楼市的存量房高达20亿平米。去年上半年内地房地产开工量就达23亿平米,这还不包括小产权房。去年只卖掉多少房子?中国房市还有一大“中国特色”的奇观:许多炒房者一人买几套、几十套甚至上百套房,扔在那儿不装修不使用只等房价涨了炒卖,这实际上也是一种存量转移,而且数量惊人。一线大城市高档楼盘有差不多一半是不亮灯的“鬼屋”,全国少说也有几亿平米。加上开发商没卖掉的约20亿平米,如此庞大的存量,在一、两年内是很难消化的,眼下楼市怎么可能反转?除非又诱使全民去炒房,但那对中国经济的破坏性将是灾难性的。要知道据建设部公布的数据,到2008年中国城镇居民人均住房面积达28平方米,已经超过日本,那么多房子空着,每年还要开工几十亿平米,全世界近一半的工地在中国,上海等城市仅卖土地的收入就占其财政收入的50%以上,国民经济吊在房地产一棵树上,这不很危险吗?

  若以房价收入比论,北京、上海等一线大城市房价已步入世界房价最贵的城市行列。北京、上海主城区高密度公寓均价每平米已达2万元以上,还多是清水房,买一套100平米左右的住房,得200万—300万元人民币,而北京、上海居民户均年收入不超过8万元人民币,房价收入比高达25-30多倍,远远超过国际上6-8倍的正常房价收入比水平。普通收入者很难买得起房,即便是年收入10万元以上的中等收入家庭,要买一套100平米左右的房子,得把收入的60%以上的大头用于供房,这将紧缩其他消费,不利于经济发展。更严重的是,中国大中城市住宅地价每平米已达4000元左右,高出美国大中城市每平米十几美元左右的地价几十倍!这样高的地价房价,把子孙后代的空间都透支了。上海房价大涨,但甲级写字楼租金一年下降30%,表明经济水平不足以支撑如此高的房价。利益集团炒作地价房价将持续上涨,还能有多少空间?我们要不要给子孙后代留点空间?我在2005年预言:“高地价高房价将透支中国经济增长空间,缩短中国经济高增长周期。当北京、上海楼市调整之时,就是中国经济又一轮波动的开始。”如今看来已不幸而言中。中国房价上涨空间已被透支,未来即便回升上涨空间也不大,而对炒房者来说,房价年均涨幅小于20%实际上是不划算的。而且北京今年高端房租价还下降了10%以上。况且迟早要征收的物业税也如悬顶之剑,将从根本上抑制炒房。房价就不可能持续大涨。

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