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叶檀:四论应该废除经济适用房

2009年07月10日 04:55 来源: 每日经济新闻 【字体:

  在前三篇中,笔者从寻租、从产权等方面论证经济适用房应该废除,对此类敏感问题一向是争议众多,有争议是好事,怕就怕偷换概念胡搅蛮缠,不客气地说,围绕经济适用房的很多争议就属于此类争议。

  质疑一,取消经济适用房意味着夹心层的利益无法受到保障。

  取消经济适用房并不意味着夹心层的利益无法得到保障,笔者已经提出,政府可以建立不同水平的“公屋”,通过不同的租金来满足不同收入群体的消费需求。对于最低收于人群,完全可以沿用目前的房租补贴等政策,满足他们的消费需求。以新加坡组屋为例,月收入低于800新元的新加坡公民,一房组屋的租金每月不超过33新元,二房组屋的租金每月不超过75新元,随着收入水准的提高,居民可以租住更好的房屋。

  谁说取消经济适用房就意味着夹心层的利益无法得到保障,政府难道不能以同样的资源建造更多的保障型住房,满足不同阶层的需求?

  争议二,其他领域也有腐败现象,取消经济适用房防止腐败是因噎废食?

  其他领域确实也有腐败现象,所以行政、经济管理等领域都需要改革,改革的目的之一就是减小寻租空间,让真正的市场说话,而不是让伪市场的权贵经济说话。

  取消经济适用房的核心是取消保障型住房的产权,或者不能得到完全产权。我国房地产市场的现实是商品房市场价格畸高,与疲软的出租市场背道而驰。这表明,中国房地产市场主要的投资标的是可以转让的产权,贪腐官员廉价获得经济适用房之后,主要通过产权转让的方式实现收益。此时的隐性成本支出者是所有以高价购房的消费者,以及未能获得廉价经济适用房的纳税人,他们支付了高地价、高房价与高税收,让政府拨划的土地到了经济适用房的拥有者手中。

  产权交易是住房溢价的核心因素,尤其在中国通胀预期节节高涨的情况下。以上海等地为例,为了缓解经济适用房处于郊区交通不便等难题,在徐家汇等黄金地段推出了经济适用房,产权加上级差地租溢价,将使寻租者胃口不开。试想,在北京天通苑尚且存在寻租现象,在东城区等黄金地段盖上数百万平方米的经济适用房,谁将可能是最大的受益者?为民谋利,岂不是成为喂民于虎?

  为了解决经济适用房产权投资困境,各地已经开始试点。2008年北京推出的首个两限房地块——丰台花乡纪家庙两限房地块入市交易,限价7800元每平方米;全国首个限价房楼盘——广州保利西子湾8493套正式发售,价格相当于市场价的70%;福建等地率先推行、北京等多个城市正在研究“经济租用房方案”。而2007年8月,江苏淮安开始试行共有产权经济适用房,住户与政府各拥有一半产权。其用地由划拨改为出让,将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策,显化为政府出资,形成政府产权。此类经济适用房的租住、购买者不可能拥有完整产权,其寻租的积极性将大为减弱。

  质疑三,降低拥有完整产权的经济适用房比例,不可能带动商品房价格下降。

  试想一下,如果月薪不到1万的国资委主任李荣融先生不得不购买高价商品房,还会对普通民众的高房价痛苦不感同身受吗?正因为我国的公务员、国企职工大多可以依靠政府划拨的土地购买到舒适的住房,因此,为了经济复苏的需要、为了地方财政的需要,他们不怕将房价推到天上去。如此一来,他们就可以获得住房价格上涨与地方财政收入上升的双重收益,何乐而不为?

  有人以新加坡公屋为例,证明廉价房产权行得通,对不起,新加坡有着世界上数得着的严苛的法律惩处机制,和完善的信用机制。不是长他人志气,不仅政府官员难以抵挡寻租的诱惑,利益当前,管理滞后,多数人乐于寻租,这是现代经济学的出发点。我亲眼见过为多分拆迁房假结婚的事,亲耳听过为多分国企单位的经济适用房假离婚的事,这些人全都如愿以偿。不同的法律环境,不同的文化背景,理应采取不同的、效率最高而成本最低的住房解决模式。

  经济适用房存在的唯一合意性就是让所有人都获得基本体面的住房条件。拥有完整的产权,实质上就是可以交易的商品房,只不过披上了一层经济适用房的民意外衣。产权交易使经济适用房获得者拥有了不菲的财产性收入来源,通过经济适用房为权贵寻租、为使用者脱贫解困,绝非经济适用房的目的。

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