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房地产企业成欠税重灾区的真正诱因

2009年07月21日 03:57 来源: 上海证券报 【字体:

  房产企业成为近期国家税务总局税收检查的重点对象,包括万科、金地、保利等八大知名房地产旗舰企业,也都“榜上有名”。

  财政部近期数据显示,我国财政收入6月的高增长主要是由于非税收入大涨而带动,税收收入的规模其实是下滑的,因此财政收入持续增长的基础并不牢靠。而房产企业扮演欠税大户的角色由来已久。今年5月,北京地方税务局网站公布今年第二期欠税公告,9家欠税企业中7家为房产企业,更有三家房企欠税达1000万元以上。就在此前一个月,重庆市地税局公布了128家欠税企业名单,房地产公司及相关企业多达70余家。由此可见,房地产行业在被视为是超额利润、甚至是暴利聚集地的同时,也是欠税“重灾区”。 究其根源,房地产业的一些特殊运作方式为企业提供了逃税的捷径。而对于这一顽疾的根治,尚需监管部门大刀阔斧地整体规制。

  纳入抽查范围的八家房产企业,均为在全国布局的大企业,而大型房产企业的特征之一,就是设立的房产项目公司非常庞杂,而项目公司恰恰是房产企业实施偷逃税款的首选载体,这几乎已成为业内公开的“潜规则”。一般而言,项目公司的纳税情况很有可能与汇总的整体情况差距较大。项目公司是房产企业的成本中心,拥有法人资格、独立运作。这种运作模式,固然有利于开发商对项目进行集成管理、合理考核项目负责人业绩。但在楼盘开发过程中,项目公司基本不会确认营业收入,却以“其他应付款”、“银行借款”等科目堆积了大量负债,使之成为经营性资金流入的主要渠道。而一旦楼盘销售完毕,这些项目公司往往会被注销,使得某些欠税甚至偷逃税款的行为能随之隐匿。据统计,全国房地产的项目公司数以万计,就在这些企业的出生与消失之间,国家税收大量流失。

  此外,高负债经营是房产企业运作的一大特征,而现行预售制则在完成收入确认之前为其提供了源源不断的现金流。房产企业正是通过利用这一制度优势来延迟或减少确认到账收入,由此就能比较轻松地逃税。按照相关的会计准则,收入确认的一个必要条件是,销售方将商品所有权上的主要风险转移给购货方。当购房者的按揭贷款由银行账户直接汇入开发商账户后,后者往往以风险没有完全转移等为借口,迟迟不确认到账的预付购房款为营业收入,以此来逃避或延迟缴纳营业税款。同时,业界对房产企业土地增值税的纳税情况也存在疑问,即部分房企通过留滞少量尾房的手段,拒不进行项目决算,最终逃避缴纳土地增值税。

  笔者特别需要提出的是,虽然前述这些偷逃税款的行为颇具隐蔽性,但并非完全无法监管与查处。房地产行业偷逃税款的问题之所以会长期较为普遍地存在,与地方政府基于自身利益考虑而并未尽监管之职有关。长期以来,土地出让金收益占据地方政府预算外收入的一半左右,所以房产开发企业的经营状况直接关系到地方财政的充裕程度。也正因此,地方政府往往容易相对姑息容忍房地产行业内的一些违规行为。类似的问题不仅仅在税收方面,比如土地荒置半年就将被强制收回的规定,发布至今尚未见到一起相关措施被严格执行的报道。再比如,开发商人为压盘惜售、雇佣民工排队炒房的行为屡屡被媒体曝光,同样鲜见依照《价格法》中有关“虚假诱骗消费者行为”规定而及时查处的报道。

  这一点,才是房地产市场乱象横生的真正诱因。如果无法打破行政体制与相关产业间的利益纠葛,或许国税总局的行动能够打掉当下偷税的“大老虎”,但却难以使之成为房地产行业长期健康发展的开端。

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