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调控房价的难点在哪里?

2009年07月21日 14:31 来源: 新闻晨报 【字体:

  □晨报特约评论员 李华芳

  在大规模信贷刺激下,楼市和股市的表现突出,这也成为中国经济“回暖论”的依据之一。尤其是上海楼市,不少地区的房价甚至高于金融危机之前,创下历史新高。相关的统计显示,今年1月到6月上海市场化新建商品住房成交均价达到13918元/平方米,比去年全年成交均价上升2.8%。而上半年二手存量住房网上成交均价11793元/平方米,比去年全年成交均价上升9.1%。面对急升的房价,政府终于开始采取动作了。

  上海市住房保障和房屋管理局近日出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》,提出要严防开发商“捂盘惜售”。从这些措施来看,似乎已经认定推动房价上涨的主要“黑手”是开发商。在房价上涨的情况下,开发商除了“捂盘惜售”外,还有“少量多批”等,增加稀缺假象以进一步提高价格。

  但问题是,开发商的合法经营行为其实并没有多少可以指责的。就像在菜市场上生菜价格上涨,卖菜的也可能会提出理由,比如最近生产量比较少,或者买的人很多等等,总之也会通过各种手段来制造“稀缺假象”,以进一步提高菜价。何以在买菜的时候,消费者觉得这是正常的,而到了买房子的时候,房产商做了跟卖菜的同样的事情,就被认为有问题了呢?(当然,房产商违法的行为应该受到惩处,就像卖菜的不能销售有毒蔬菜一样。)

  房价上涨是一连串因素所导致,如果调控房产市场仅仅拿开发商下刀,尽管有一些阻吓作用,但基本上是无法抑制房价快速上涨的。历次房价调控中对开发商下手的措施,都表明可能反而会把房价越调越高。

  我们暂且不论调控房价的是是非非,单说假如要调控房价的话,也必须探究房价上涨的真正原因,才能对症下药。根据渣打银行经济学家王志浩的研究,这半年来的房价上涨与信贷快速增长的幅度是契合的。简单而言,就是信贷的快速增长导致部分信贷进入了房地产市场,从而推高了房价。而信贷之所以会进入房产市场,一来是因为银行被要求尽快输出信贷,以响应4万亿刺激计划——据传有某银行行长在放贷上比较谨慎,还遭到了银监会的点名批评;二来是因为大规模财政支出挤出了其他投资,使得其他投资无处可去,房市和股市于是成了容身之所。加上银行流出来的信贷也有部分进入房市,推高房价也就在所难免了。

  事实上,全球经济不景气的条件下,中国经济的表现也吸引了不少国外游资进入中国市场,这可能也是推高房价的原因之一。另外,消费者对通货膨胀的预期也导致其倾向于购买耐用消费品,房产恰好是其中一个选择。当然,造成房价上涨的原因还有很多。因此,要调控房价,除了控制信贷流向、减少财政投资、限制外资流入等措施(其实这些与经济刺激方案是有所抵触的),还要改变消费者的通胀预期,这也使得调控房价成为了一个极其困难的任务,需要决策层加以深虑。

  (作者为上海金融与法律研究院研究员)

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