首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

仅凭大举推地无法降温楼市

2009年07月21日 14:48 来源: 新京报 【字体:

  地王频现,地市与房市双双过热。为了应对经济尚未复苏之际,楼市过度膨胀所带来的行业与宏观经济风险,楼市上涨最为猛烈的京沪两地近期拟大举推地以平抑房价;北京朝阳区将启动26.2平方公里的农村地区土地储备(据昨日《上海证券报》)。

  扩大土地供给以平抑短期内被过度推高的地价,并以此降低开发商最终售楼的成本,从而抑制居高不下的房价,这似乎是目前众多开发商与政府相关监管机构有效降低楼市泡沫的主要思路。如果这一思路能够实现,那么“促交易、保增长”的房地产行业增长模式将会大幅带动国民经济走出金融危机的阴霾,从而实现2009年GDP高增长的历史重任。与此同时,大量推地带来的“土地财政收入效应”对于缓解危机时期公共财政收支的失衡也有现实意义。

  然而,在京沪这样超大型城市的边缘地区,依靠大量推地的模式来降温楼市,其实际收效还有待商榷。首先,新增边缘地区的地块对平抑中心城区的地块价格收效甚微。马克思关于土地价格的经济理论提到了极差地租的概念,实际上也就是说中心城区土地因其商业便利价值的存在必然高于偏远地区;而中心城区土地的稀缺性又注定供给的有限性。

  在目前京沪两地的中心城区,可供政府拍卖的土地资源早已十分有限,而伴随着楼市的迅速上涨,拆迁的成本也急剧飙升,政府短期内在中心城区大量推地的概率几乎为零。在房地产市场依然火爆的情况下,边缘推地对于降低“地王”聚集的中心城区或次中心城区地价作用十分有限。不难想见,如果政府在中心城区推出地块,或者中心城区地块在开发商之间二次转移,其价格很难受到边缘地区政府推地的影响。

  其次,“从地到楼”的周期性影响了未来房地产市场的价格下跌空间。从成交量和成交价格来看,刚性需求在2008年底2009年初被迫释放之后,迫于房价的不断上行与投资性需求的膨胀而日渐萎缩,可以说目前的房价将原本准备在低位入手的刚性需求重新打压了下去。而随着房市升温的地市也在近期不断创下新高,这样的地市房市双高的局面必然会受到监管层抑制,目前收紧二套房贷就是一个显著的信号。

  如果未来房市会因政策打压而出现类似上一轮周期那样的寒冬,地市也会随之很快下滑。目前尚处高位时期推出的地块从未来来看极可能处于相对“高峰”,考虑到开发商从拍地到建房有将近一年的开发周期,目前的高地价很可能成为未来1-2年间高房价的刚性成本。如果届时果真出现房市下一波回调的状况,这些开发商的资金链就会出现新的裂痕,给宏观经济带来新的阴影。

  通过大量推出新地块平抑地市波动的真正逻辑是建立在高价地块供给增加的逻辑之上的,但是事实上地王密集的中心城区新地块不可能在短期内大量推出。在中心城区之外的边远地区新推地块,在平抑楼市波动方面至多只能收到“次优”效应,并且这一政策还需和抑制楼市投资泡沫、促进开发商开发力度和确保质量的前提下提高开发速度、推动边远地区经济适用房与廉租房建设等综合政策搭配,才能起到真正抑制地市房市泡沫的作用。

  □陆志明(上海 财经评论人)

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册