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二套房贷调控贵在宽严有度

2009年07月22日 05:33 来源: 中国证券报 【字体:

  在天量信贷刺激房地产市场走向炽热之后,二套房贷宽松的情况面临逆转。银监会主席刘明康近日强调,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房贷”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率,采取有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

  事实上,“二套房贷”调控已成为平衡房价的“撒手锏”。2007年9月,为了给高烧的楼市降温,监管层出台所有第二套房贷必须执行四成首付、利率比基准利率上浮10%的严厉政策,效果立竿见影,房价应声而落。不过,此举在一定程度上也遏制了自住需求的释放。为激活地产市场以促进经济增长,在去年底,政策放松为部分改善型需求“第二套房贷”可享受首次置业同等优惠,部分银行暗地拓宽尺度,使春节后楼市快速升温。在居民户新增贷款大幅攀升的同时,炒房风再度抬头,有的大城市房价甚至跃过2007年的峰值。

  专家指出,目前全球经济尚处低谷,中国经济刚有复苏苗头,需要地产业充当增长引擎;另一方面,大量信贷已经开始推升资产泡沫,埋下银行体系信用危机的隐患,对楼价的飙升应必须高度警惕。由是,二套房贷调控亟须把握好力度和重点,既抑制过度投资、压住楼市泡沫,又要支持合理需求,促进房地产市场健康持续发展。而核心和难点,都是“度”的问题。

  当前适度收紧二套房贷很有必要,但调整的第一个着眼点是严格区分改善型自住需求和投资需求,并对此设定不同利率标准和首付门槛。如何界定改善型自住需求和投资需求缺乏具体标准,确实是个难题;目前政策只规定首套住房人均面积低于当地平均水平的,购买第二套房可享受相当首次置业的优惠。但由于全国各地人均住房面积标准不一,买家申请贷款时极容易通过各种方法获取资格,导致二套房贷无形中全面放开,设立一个更具操作性的标准迫在眉睫。并且,对二次置业中的投资需求应提高贷款条件,对三套以上房贷更应在首付和利率标准上层层提高。

  另外,加强监管,督促商业银行合规操作,提高其风险控制意识也同样重要。今年以来,在宽松信贷指标支持下,银行追求高额利润,在房贷业务中频打擦边球,使有限的房贷放宽政策在执行中被屡屡突破,近乎成为一纸空文。因为缺乏具体执行标准和有效约束,许多银行甚至对三套以上房贷都给予了首次置业般的优惠。

  而全面放松做法的背后,是商业银行追求信贷规模扩张却缺乏风险管理意识。在广州、深圳等楼市炒风较盛的城市,有银行为投资客按首次置业优惠提供超过五套的贷款,零首付、一成首付频频出现。甚至出现为开发商“假按揭”骗贷大开绿灯,部分地区热销楼盘退房率居高不下,为未来资产质量埋下巨大隐患。

  从管理层的态度看,货币政策正面临微调,但短期内不会发生根本改变,信贷推高资产泡沫的过程可能还将持续。如何在房地产市场炽热之时及时降温,既有效抑制过度投资,又保障合理的购房贷款需求,继续发挥房地产业经济引擎作用,更考验着监管者的智慧。

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