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房地产价量博弈背后现政策微调

2009年07月22日 11:22 来源: 证券时报 【字体:

  中长期消费性贷款在6月份发生了爆发性的增长,环比增长超过100%,同比甚至是去年同期的+倍;此外我们可以通过北京区域房价看到进入5月份来成交价格上涨非常明显。正是在这样的背景,6月份银监会出台了关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知,其更多的是从银行风险防范角度进行思考,其中影响最明显还是第二套房收紧政策。

  政策微调

  我们可以看到,近期各地方加强了第二套房政策监管力度,多个区域转而严格执行二套房贷政策,与此同时银监会主席刘明康近期讲话进一步触发了市场对该政策的担忧。我们认为,短期政策的压力下将会压制部分投资、投机性需求。自杭州在7月初宣布二套房政策缩紧以来,杭州的商品房成交面积发生了明显的下滑,目前周成交仅为成交最高点的一半,这也说明杭州市场投资性需求较大。同样的情况发生在广州,目前广州周成交面积仅为最高点的三分之一。我们预计短期内成交将继续下滑。政策促使成交下滑的同时,我们预计短期内价格上涨的幅度将会缩小。

  什么短期没有改变

  目前市场流动性泛滥并没有改变,买住房防通胀已成为不少人的共识,尽管这个观点我们并不认同。此外,开发商经过年初以来的热销,目前开发商已经摆脱了2008年经营性现金流净额为负的情况,我们根据最新的一季报观察到整个板块现金流为正的。由于二季度的热销,可以预计房地产开发商二季度的现金流也将异常绚丽。由此可见目前开发商充裕的现金流状况没有改变。

  我们看到,随着热销的深入,许多地方已经呈现无盘可卖的情况。开发商的盈利能力并没有发生变化,其背后原因为:首先,投资主动权在开发商手中。其次,土地资源是决定地产高利润的另一个重要因素,特别是由于地产投资额较大,与该区域经营者互动也决定了未来的利润水平。最后,也是高利润的因素中最重要一点——运营资金的高杠杆,特别是今年以来银行领域信贷、土地款缓交以及房屋预售制度,让地产企业资金运营效率大大提高,提高了整体收益。此外,我们认为政府促进新开工的决心是没有变。这在5月份中政府13年来首次下调了普通商品住房项目投资的最低资本金比例(从之前的35%调低至20%)得到充分体现。新开工数据刚刚走向正常,仍需巩固。

  后续政策还能有什么

  政府手中牌很多,何去何从影响较大。短期判断,对于上涨幅度过快的城市,我们预计政府可能会采取定点加强供需双向调节,增加这些城市的土地供应、引导当地开发企业加快投资建设,严格执行个人购房贷款政策等措施。长期看,农村土地流转、税收变化和住房保障制度建立仍是长期影响中国房地产行业三大政策。

  估值压力

  相对于政策的短期冲击,我们更愿意从公司估值角度思考问题,毕竟前期涨幅过大。进入到二季度以来,房地产股票显然从唯“成交”向多种因素考量转变,重视土地资源显然已成为后续行情主线,我们判断三季度土地市场情况随供给增加会迎来更大的繁荣,短期波动不改行业看好评级。鉴于部分公司估值相对高企,我们开始建议关注区域价格波动最受益的珠三角公司和川渝诞生的新的地产企业。(苏雪晶)

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