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房地产泡沫和价格没有必然关系

2009年07月22日 14:50 来源: 《长江》 【字体:

  梅建平

  极度宽松的宏观经济政策使市场产生了对通胀的预期,以及对房地产投资的需求。中国房地产业这么快恢复,主要的驱动力量是来自银行利息优惠和市场流动性大增。

  7月8日,有媒体披露,商业银行开始严控楼市的投资性需求。交通银行、民生银行等商业银行,近期已经收紧二套放贷,严格执行首付4成、利率上浮10%的政策。

  引起大家对房地产是否滋生泡沫热烈关注的,是火热的土地市场——频繁变换“地王”旗和迅速攀升的房价。有媒体统计,北京上半年约200个楼盘价格普涨,约占全市楼盘的80%;其中超过40个楼盘的涨幅超过30%。

  危机之初,许多机构和经济学家预测,受危机影响,中国的全国平均住宅价格从顶峰至谷底将会下跌20%左右,甚至有专家更悲观地预测某些城市的某些地段的房价会下跌50%,并且预期调整将会持续2年左右的时间(从2008年初开始)。而事实却远非按照所预测的情形出现——市场比预期更具韧性:据野村证券的相关研究,中国的房价从顶峰(2008年1月份)到谷底(2008年12月份)仅下跌了7.2%,并且下滑期仅持续了一年时间。进入2009年市场表现更为惊人,1至5月份销售量年同比增长了26.7%,5月份全国平均房价年同比攀升了17.6%。

  房地产业如此快速回调的支撑力量来自哪里?其背后的逻辑链条是什么?房地产价格如此快速地回调,是否正常?房地产行业是否正在滋生泡沫?中国的房地产行业怎样才能摆脱一直以来的房价愈压愈高,制度和政策环境起起落落的局面呢?

  为此,记者专访了长江商学院房地产中心主任梅建平教授。梅教授认为,中国房地产业恢复这么快,主要的驱动力量来自于银行利息优惠和市场流动性大增。

  楼市韧性的力量:利息优惠和流动性充沛

  记者:美国是金融危机的重灾区,美国的房地产业是重灾区的中心。根据美国商务部6月24日公布的数据显示,5月份新房销售量环比微幅下降了0.6%,与去年同期相比,5月份新房销售量下降了32.8%。而与此相对的,中国今年二季度房地产市场的表现简直可以用销售量“井喷”来形容了。中国的房地产行业的低迷远没有所预期的多么严重,而且可以用迅速复苏来表述。您认为,中国房地产业如此快速回调的支撑力量何在?

  梅建平:我认为中国房地产业这么快恢复,主要的驱动力量是来自银行利息优惠和市场流动性大增。

  记者:您觉得这是政策层面刺激所产生的效果?现在有的地块的楼面价格已经高过所在地在售房产价格,您认为这是否是房价滋生泡沫的前兆?

  梅建平:中国的宏观经济政策目前非常宽松。极度宽松的宏观经济政策使市场产生了对通胀的预期,以及对房地产投资的需求。房地产有一个特性——如果作为资产来看,用所谓现金流贴现来计算,在投资者的贴现率和通胀预期很接近的时候,会出现一个所谓的价格拐点。

  在中国,由于利息非常低,贴现率与通货膨胀率可能很接近。此时,房地产出现很高的价格,在经济学理论层面上,可以是合理的。

  打一个最简单的比喻。比如股票分红是一块钱,如果投资预期回报率是10%,那么这只股票只值10块钱,也就是说投资者现在付10块钱,每年10%的红利。假设这个股票每年还有10%的红利增值,那么这只股票值多少钱?可以说价格可以任意大,可以说值1万块钱,也可以说值10万块钱,都可以是合理的。(这里我们做的是一个非常简单的假设,这个增长可以是无限期的)。

  记者:但在现实的经济生活当中,不可能满足这样一个假设。那么,总会有价格峰值和谷底,如何判断房地产的价格是否存在泡沫呢?

  梅建平:我想说明的意思是,就是当预期回报率和预期租金增长率很接近的时候,就会出现一个价格拐点。这个时候到底如何定价,完全取决于通胀预期,还有就是低利率的环境会持续多久。基本上有这样一个规律:通胀的预期越高,那么目前资产的价格也会越高;低利息持续的时间越长,资产的价格也就会越高。

  目前利率很低,老百姓有很高的通胀预期,如果把钱放在银行里,不管放多久都是很低的利息,那么还不如投资,或者买商铺,或者买房子。比如说北京东三环国贸附近,现在的二手房价差不多是2.8万元人民币每平方米。如果以150平方米的房子每个月1.2万元人民币的租金计算,一年差不多有15万元的租金。如果按4百万元左右的房价和3.5%的租金回报率,那么房子售价在目前2.8万元人民币每平方米是合理的。

  我个人认为,目前房地产市场是有一点儿泡沫,但是这个泡沫并不是像大家想象得那么严重。而且这个泡沫是可变的,如果明、后年,美国乃至全世界的经济仍然很不景气,中国的经济增长在7%左右,甚至是在7%以下运行的话,我认为当前的房地产市场就不应该认为有泡沫。因为在那种情况下,国家还会创造很宽松的宏观环境,利息率还会很低,通胀预期还会较强。实际上,房地产的泡沫和价格没有必然联系,而是与货币政策宽松程度、通胀预期程度以及经济增长速度等许多因素有关系。

  请注意,美国的房地产此次泡沫的破灭,一个很重要的原因,是2006年、2007年美联储对利率的提高。那时如果美国利息能够维持很低水平的话,我认为美国的房地产不会大跌,也不致引发次贷危机。次贷危机爆发很重要的原因是因为利率上升,还贷成本提高,市场对房子的需求下降,导致房价下跌,遭致银行惜贷,导致贷款成本进一步提高。这样就很容易造成一个恶性循环。

  保持相对稳定的货币政策

  记者:这种低利率的宏观环境,对通胀预期比较强烈,那么大家可能会一窝蜂地把资金投资到房地产上。尤其是中国的资本市场,投资产品较为单一。那么有没有一个好的机制,使得政府保持一个相对稳定的经济环境?

  梅建平:我认为一国的宏观经济政策,特别是货币政策,应该比较稳定,不要大起大落。

  记者:让大家有一个非常稳定的预期。

  梅建平:对,不要创造出比较强烈的通胀预期。现在看来,中国1至6月份贷款增速过快,过早地使大家产生了比较强烈的通胀预期。当然,目前中国面临着前所未有的世界经济危机,在经济很低迷的时候,创造一部分流动性,让大家多消费是好事。但是像今年前6个月这么高的贷款增速,这么大的贷款规模,可能用药太猛。在这种情形下,今后的6个月,中国央行是不是能够采取更稳健一点的货币政策,使得货币供给与经济增长速度相匹配(今年前6个月的货币供应量远远超过经济增长所需要的货币量),这很关键。

  记者:您如何看待北京“地王”频繁更迭对北京房地产价格的影响?

  梅建平:“地王”的出现,会产生这样一个连锁反应——所在地块周边在开发的、或者正在卖的、或者没有卖的楼价开始上扬;那么政府所获得的土地增值税和企业所得税等都会上升,地方政府的收入会大大增加;对地块周边的二手房价格会有带动;对周边商业地块的价格会有向上的带动作用,间接影响到商业地块的地价,那么商业楼盘的估价也会上去,房屋所有者又可以以房产进行抵押贷款,因此银行的贷款数量也会增加。

  最近全国一些大城市,在银监会的鼓励下,对一些存量资产进行重新评估,然后重新贷款,这一下又放出了好几千亿元新的贷款出来。这实际上会产生一个所谓有乘数效应的资金循环。

  记者:您认为这个所谓有乘数效应的循环是不是良性的循环?

  梅建平:也不见得是良性循环,而是所谓“正循环”,就是互相之间像吹泡沫一样,越吹越大。

  二元结构住房体系

  记者:最近武汉经济适用房“6连号”事件,把舆论的焦点再次对准经济适用房。据我们了解,经济适用房在有的地块被热捧,比如“6连号”对应的武汉市余家头小区;也有的经济适用房遭“冷遇”。大家对经济适用房的争议颇多,您认为中国的住房制度存在哪些问题?

  梅建平:我认为廉租房的政策设计定义很清晰,就是为中低收入社会阶层解决住房问题。但是限价房和经济适用房实际上起到两个方面的作用,一方面解决住房问题,另一方面又满足投资需求,其定位不是很明确。廉租房、经济适用房、限价房,多种制度的设计,让政府有关部门不胜其烦,不堪重负。因此,精兵简政,专注提供廉租房,可让政府集中精力优先解决老百姓纯粹的居住需求。

  记者:但是经济适用房之所以限定买房人的收入水平和身份,本意上是限制其用于投资的。

  梅建平:不管怎么样限制,只要是一个商品,最终还是可以进入流通渠道,而且持有者还是想把它进行流通的。因为有廉租房,为什么还要买经济适用房?可能有改善住房条件的需要。但如果完全出于居住的需要,廉租房的套房面积也可以做到可大可小。所以,经济适用房和所谓的限价房,其定位不是很明确。这两种商品房实际上是受限制的商品房,由于它们不完全服从市场的规律,因为它们的供给和需求都受到政府的限制。由于是不完全的市场行为,就很容易出现供过于求,或者是供大于求的情况。

  政府对中低收入阶层到底想怎样解决住房问题呢?是同时满足有投资和住房需求,还是仅仅满足自住的需求?在目前,我认为政府应该一方面专注提供廉租房,尽快解决民众单纯的住房需求;另一方面创造条件让市场更多地供应商品房,使更多的购房者可规避通胀的风险,参与房地产市场的发展。

  我认为,中国应该建立很简单的两元结构的住房体系:完全商品房和廉租房。因为廉租房一套用不着150平方米,或许75平方米就够了;对于刚刚工作的年轻人,三四十平方米的居住面积就可以了;刚结婚的小夫妻,租住面积有五六十平方米也够住了。这样,完全可以用商品房和廉租房配套,一套商品房可以养几套廉租房。

  记者:一方面政府认为房地产市场价格过高,要抑制;可房地产行业刚刚陷入似乎低迷的状态,政府马上出台一些利好举措,支持房地产市场。政府的行为是如此矛盾。

  梅建平:不能简单地责怪政府为什么把地卖高价。这是市场定价,买卖双方是周瑜打黄盖,一个愿打一个愿挨。对于市场买家而言,这基本是企业的个体行为。

  记者:问题到底出在哪?

  梅建平:确立房地产的二元体制——廉租房和商品房,让商品房市场彻底放开,完全按市场规律运作,才是解决问题的明智之举。如果想让中低收入的老百姓买商品房,政府可以对他们采取一些鼓励措施。比如在贷款利息上的优惠,或者首付额度的优惠,或者给补贴。但是,在商品房价格与供给上,完全遵循市场价格机制。

  记者:用降低房地产行业的准入来扩大市场商品房的供给?

  梅建平:这符合市场规律——供过于求,价格肯定下降。

  政府可以做的有以下几点:一是要创造比较稳定的政策环境;二是给房地产行业企业减轻税费;三是按照市场的规律对土地挂牌竞价出售,按照市场规律,价高者得,所有土地出让金可以采取全市“一盘棋”,专款专用来进行廉租房的建设。

  (梅建平系长江商学院金融学教授,本文发表于2009年7月11日《21世纪经济报道》)

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