首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

楼市成本陷迷局 如何理解政府企业“两笔账”?

2009年07月29日 09:06 来源: 上海证券报 【字体:

  嘉宾:陈立民 (前仲量联行中国区董事)

  主持人:于兵兵

  土地价格究竟占房价比例有多少?这原本是一个简单的统计问题,近日却再次成为楼市热议焦点。从今年初的两会到今天,先是开发商抛出土地成本占房价50%的研究报告,后是国土部高调调研,最终出具报告称地价仅占房价23.2%。近日,这一报告详细内容浮出水面,一时又引起多方关注。

  上海知名房地产专家、前仲量联行中国区董事陈立民做客本期上证演播室,详解这一轮政府与开发商的口水大战。在陈立民看来,事件背后是政府与房地产企业对各自暴利质疑的解释。但不能否认的一点是,多年来地价与房价互相助涨的真实关系一直存在,按政府的说法,地价占比会随着开发周期的拉长而下降,而这个建立在房价一路上涨基础上的地价占比下降,对于普通购房阶层来说没有丝毫受益。

  上海证券报:这一轮国土部与开发商的房价地价之争源起何时,经历了怎样的过程,最终结论如何?

  陈立民:今年初,开发商集体表态,亮出一份旗帜鲜明的研究报告,凭数据“证明”地价占房价50%,直指房地产业的核心利益都让给政府了。一时之间,议论沸腾,褒贬声此起彼落。有认同开发商的,说政府乃房价居高不下的幕后黑手;也有反对开发商的,认为数据有偏差,开发商只不过拿数据来忽悠大众,居心叵测云云。

  到了6月份,国土部副部长、国家土地副总督察鹿心社在国新办新闻发布会上表示,决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。针对此前市场所讲土地偏紧、地价偏高,影响房价等现象,国土部做了系统调查。而结论是,目前国内地价占房价比为15%至30%,平均是23.2%。地价在房价中所占的比例远远低于邻国。

  虽然政府没有公开报告细节,但23.2%说得斩钉截铁、铿锵有力、掷地有声,对本来略占上风的开发商们而言,可谓是一个正面回击。

  最近,政府终于公布报告内容,还引用了620个实际案例,以说明23.2%的来龙去脉。

  上海证券报:那么,在50%和23.2%之间,究竟有怎样的因果关系?哪个真哪个假呢?

  陈立民:50%与23.2%谁真谁假?确切点说,这个提问是在问开发商和政府之间究竟谁该背房价居高不下的“黑锅”?

  咱们不妨仔细检查双方的数据。年初开发商提出的报告中,地价和房价均按当时的市场价计算,或者说,是200年9的地和2009年的房。5月份政府的报告中,地是2006年或以前的地,房则是2009年的房。

  举个例子吧。2007年,龙湖地产初涉上海,一举拍得青浦赵巷的一块住宅地,楼板价高达10600元/平方米。一年多后,从该地块长出来的龙湖滟澜山正式面市,单价仅16000元/平方米。当时,很多人认为,这个项目扯平就不错,稍有不慎,设计略有偏差的话,则肯定要亏本。两年后的今天,再看龙湖滟澜山,已经卖30000元/平方米了。以2007年的地价,比2009年的房价,是35%左右;而以2009年的地价(即金地刚刚在赵巷拍得的块地,楼板价超过14,000元/平方米),比2009年的房价,却是50%。

  由此我们可以看到,以此趋势,今天的地价可能占房价达到50%,但开发商如果两至三年后开盘,那可能就是23.2%了!

  想深一层,近年高速发展的城市化,实为大城市凝聚了庞大需求。城市越发达,就会吸引更多人涌进来。只要经济不出致命性的问题,捏在政府手里的土地肯定年年升值。因此,尽管钢筋水泥价格不变,房价也会水涨船高。

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册