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胡怡建:上海房产商利润率只有20%左右

2009年08月02日 11:48 来源: 东方早报-理财一周 【字体:

  嘉宾

  陈淮 住房和城乡建设部政策研究中心主任

  倪鹏飞 中国社科院财贸所城市与房地产研究室主任

  胡怡建 上海财经大学公共管理学院教授 中国税务学会理事

  主持人

  陈才 东方早报理财一周报编辑

  土地价格究竟占房价比例有多少?税费又占房价多大比例?类似话题,一直是舆论热议的焦点。

  上周末,国土资源部公布的房地产项目用地地价专项调查结果显示,全国620个楼盘,地价占房价平均比例为23.2%;央视《经济半小时》报道,郑州市一家房地产开发商公布的数据显示,政府税费在房地产开发成本中所占的比例为20%。对于上述数据,相关各方说法不一。

  为解开房价、地价和税费谜团,我们邀请专家进行解读。

  重置成本推高了房价

  理财一周报:近几个月来,各地频繁冒出天价“地王”,结合国土部公布的数据,是否可以认为土地成本已成为高房价的主要推手?

  胡怡建:要判断地价的高低,关键要看地价由什么组成。土地有生地、熟地之分,生地是不含基础设施的,熟地则包含了“七通一平”,拆迁、地下设施都做好了。生地、熟地的价格是不一样的。

  房价和地价还存在时间差。比如拿地在三年前,房屋出售在三年后,而这三年正处在房价上涨的过程中,那么相对于现在的房价说,三年前的地价低了。如果按土地出让时相邻楼盘的出售价格来计算成本的话,我估计土地成本在30%~40%之间。如当时价值100万元的房子,土地成本是30万元,但现在房子卖130万元,还按当初30万元的土地成本算的话,比例就变成24%了。

  陈淮:开发商的利润,或者说“暴利”,并非仅仅来自于房价与成本的差距。在更大程度上,开发商的利润来源于开发过程的金融杠杆,另一个重要来源,就是土地升值。

  假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的,到销售时,同样土地的楼面价可能涨到了5000元。这时如果开发商以2000元的楼面价计算成本并确定房价,的确可以获得惊人的“暴利”。

  但请注意,在经济学意义上,土地溢价所带来的每平方米3000元利润,其实只是财务意义上的利润,也就是核算单个项目时的利润,而并非开发商的真实利润。因为除非开发商从此洗手不干,退出房地产业;否则这3000元并不是开发商的钱,并不能装到开发商口袋里。因为开发商要进行“再生产”,就必须按现价的5000元楼面价重新购入土地,这就是“重置成本”。

  土地拍卖制度需完善

  理财一周报:到底是高地价催生高房价,还是高房价催生高地价?

  胡怡建:我认为这是一个联动关系。房地产价格的上涨,存在两种情况:一是需求拉动型的,一是成本推动型的,到底是谁催生谁,就要看是需求拉动还是成本推动。一般情况下,需求拉动房价上涨,房价上涨又会推动土地竞标价格上涨,竞标价格上涨带来成本上涨,成本上涨又会助长价格上涨。

  理财一周报:有一种说法认为,“政府垄断土地从而推高房价”,土地供给因素对房价涨跌有何影响?

  倪鹏飞:土地垄断供应,确实是一个问题,在这种情况下,政府既当裁判员又当运动员,不仅可以决定价格,还可以根据市场形势和行情,分节奏地推地,因此政府有动力、也有能力把地价推高。尽管相关部委曾多次要求地方政府要确保土地供应,避免人为制造“地荒”,但地方政府依然我行我素。

  理财一周报:现行的招拍挂制度,有没有值得检讨的地方?

  倪鹏飞:招拍挂制度,从基本的制度设计上没有太大问题,问题在于,拍卖价格不能成为唯一的衡量标准。不能完全说,谁出的价格高土地就给谁,开发商要拿一块地,应该还要满足其他条件。资质、信誉是一方面,另一方面,对规划设计、建筑质量等也应该有要求。

  最重要的是,在具体操作上,现在开发商只需要交少量定金,或一部分土地出让金,这是一个大问题。现在很多开发商,因为支付比例很低,土地到手后,余额交不交、开发不开发,都由开发商说了算,没有任何风险和资金压力。如果提高开发商的支付比例,他就会考虑自身的承受能力。

  地方政府拿了收益大头

  理财一周报:那么税费呢?这个成本是否也是推高房价的因素?

  胡怡建:各种行政收费,在各地不一样,但税基本上是可以算清楚的。这里不妨算一下。

  一是5%的营业税、0.55%的附加税;二是土地增值税,一般是1%~3%,我们按中间值2%算;三是企业所得税,按33%的税率,核定下来就是4.95%;加上买房的时候还有契税,一般是1%~3%,我们也按中间值2%算;再加上印花税,至少就占房价的15%了。

  另一方面,房地产开发不单是开发商交税,包括规划设计、建筑施工、代理销售等,开发商付出去的钱,他们也是要作为营收交税的,这部分要占销售收入的4%~5%,加上前面的15%,也就是19%~20%了。

  再算费的话,我估计不会低于3%~5%,加前面的税就是22%~23%;加土地成本,按上海地区30%左右来算,再加上30%左右的建筑成本,开发商的利润率也就在20%左右。

  倪鹏飞:我觉得税还不是主要的问题,关键是行政性收费。虽然各地的情况不太一样,但肯定各个管理环节都存在收费。此外还有非正规的成本,如打点、疏通、请客、吃饭的花费,一个开发商曾告诉我,这类灰色成本会占到销售收入的3%。

  理财一周报:土地出让金、税费,地方政府能拿多少?

  胡怡建:企业所得税是属于六四分成的,我们刚才算过,企业所得税大概占5%,那么中央可以拿3%,另外17%是地方政府拿的;再加上土地出让金,中央拿5%,地方政府拿95%。这样看来,地方政府为什么热衷于房地产,就很清楚了。尽管税不能说很高,但税费加土地出让金,地方政府得到的收益是非常高的。

  理财一周报:有观点认为,地方政府之所以依赖“土地财政”,还有税制因素的影响。

  倪鹏飞:确实有这方面的原因,也正因为如此,我们不能过分指责地方政府。分税制改革以后,地方上比较好的税种、稳定的税源,都上交了中央,而地方政府又承担了大量公共事务开支,在这种情况下,如果没有其他收入来源,地方政府将无以为继。因此很多地方就通过获取土地出让金、炒高地价来弥补缺口。

  公开成本意义有限

  理财一周报:有人多次呼吁公开房地产成本,您认为有必要吗、可行吗?公布成本能否起到遏制高房价的作用?

  倪鹏飞:作为一般的研究、判断依据,公开房地产成本,也不是不可以。但作为企业来说,并没有公开的义务。事实上,土地、钢材、水泥、劳工的价格,都是明摆着的,唯一不清楚的是政府收费,还有那些灰色的东西,这个才是不公布的主要原因。

  即使开发商公布了成本,对消费者来说也没有意义。房地产不是卖苹果、卖梨,公不公布成本,对价格的影响不大,唯一可能的是,开发商受到的压力会大一点。

  理财一周报:房价高企、暴涨,市民抱怨买不起房,最根本的原因是什么?

  倪鹏飞:这与几个原因有关。首先是行政垄断,政府职能部门不恰当的管制,政府该做的事情没做,不该做的事做了。政府应该提供社会保障,对开发商进行监督、监管,及时发布信息……这些事情都没做好,加上政府既当裁判员又当运动员,这是导致目前房地产市场问题的根源。

  对开发商来说,也存在垄断问题,少数大开发商决定着房价的走势。一些开发商不讲道德,缺乏社会责任感。

  胡怡建:房产价格的上涨,有需求拉动型,也有成本推动型,对这两方面都需要有好的对策。我曾经讲过,政府的调控思路是对的,但由于存在三大利益主体,导致的效果无法达到预期。这三大主体是:土地部门、银行和财政。每次宏观调控,地方政府不是加土地供应,而是减少土地供应,导致地价上涨。银行信贷不是控制需求,而是鼓励潜在需求;控制开发商的贷款,造成开发商资金,开发速度放慢,又助长了房价上涨;财税调控,也将成本全部转嫁给消费者。

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