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杨英杰:高房价不会导致经济衰退 但泡沫须重视

2009年08月03日 09:45 来源: 解放日报 【字体:

  最近,我国各地房价不断上涨、“地王”频出,引起舆论的普遍关注。在当前世界经济包括我国经济前景仍不很明朗的背景下,人们有理由担心,似乎正在加速形成的内生性的以房地产市场为代表的资产市场泡沫,会对我国经济产生第二轮冲击,使正在企稳复苏的我国经济处于被动境地。

  此次肇始于美国的全球性经济危机的源头,正是由房地产市场泡沫破灭而引发的次贷危机。因此,以此次危机为例来说明高房价与经济衰退之间的关系,再合适不过。

  为应对互联网经济泡沫的破灭以及“9·11”事件导致的美国经济下调,美联储实施了宽松货币政策。该项政策的过度使用,造成了银行信贷的过度扩张。在房地产领域体现为,那些按正常风险评估本不应获得住房抵押贷款的所谓“次优级”客户,也成了银行竞相推销贷款的对象。在发达衍生品市场的推动下,次级贷款又被打包层层转卖,银行、保险、投行等金融机构的全面投机性介入,使房地产泡沫日益膨胀,次贷风险成倍放大。因此,当外部宏观经济环境发生变化、利率提高开始使“次级”贷款客户无力偿还贷款、大批破产时,一场次贷危机逐渐形成。此后,以这些按揭贷款支持的债券市场价值出现大幅下跌,此类金融资产大幅缩水,证券市场开始受到影响,其他金融资产也随之大幅下降,由此引发了证券市场的危机,整个资本市场的危机也随之爆发。资本市场危机对世界知名金融机构的毁灭性打击,则使金融市场更为风声鹤唳。金融机构纷纷紧缩信贷,市场流动性大减,实体经济出现萎缩。加上消费者对未来收入的悲观预期和原有房地产资产价值的缩水,消费行为开始减少。由此,整个经济进入了收缩甚至衰退的状态。这就是美国从房地产市场泡沫破灭到金融危机再到经济危机的大致路线图。

  关于房地产市场与宏观经济之间的关系,也有很多学者做过深入研究。有学者就曾将房地产市场称为经济周期之母,并认为特别在房地产市场出现衰退时,其对经济的影响会表现得更加明显也更为可怕。2005年,美国经济学家凯斯、奎格利和席勒进一步发现,股票市场没有明显的财富效应,而房地产市场的财富效应极其明显。也就是说,房地产市场的衰退对居民的消费和支出具有明显的负面影响,并会对经济产生严重的冲击。而股票市场没有如此明显的影响。国际清算银行(BIS)2005年的一项研究发现,仅有16%的股票市场在繁荣之后会发生萧条,而40%的房地产繁荣是以紧接着的萧条来告终的。

  综上所述,理论和实践都说明,房地产市场的健康发展与国民经济的平稳发展有着密切的联系。其中,抑制房地产市场泡沫,是防范金融体系风险以及金融危机、经济危机发生的关键。高房价并不会直接导致经济衰退。但是,对与高房价相关的房地产泡沫必须引起重视。这是因为,由于房地产金融的存在,房地产泡沫破裂很容易将风险传递到金融领域进而整个经济领域,并造成经济的全面衰退。

  就我国而言,房地产市场的正常发育和成长,对于国民经济的推动作用是有目共睹的。如果房地产市场畸形发展,对整个经济的危害也将是巨大的。近期我国出现相对较高的房价,并非由高地价等成本因素决定,而是由“刚性需求”和“弹性需求”共同推动的。所谓“刚性需求”,是指居民的居住性需求,眼下的这种居住性需求有一定比例是因通胀预期而出现的恐慌性购买;所谓“弹性需求”,则是指投资或投机性需求。因此,控制房地产金融风险,保持房地产市场的健康发展,也必须将需求方的因素考虑在内。

  就伴随于高房价的潜在金融风险和经济风险而言,除了要关注供给方的风险,还要关注需求方等的潜在风险。从防范房地产市场金融风险来看:一要着眼于供给方即地产商存在的金融风险。这主要表现为融资成本提高后产生的资金链断裂风险,而这种风险极有可能最后转移到银行的头上。二要着眼于房屋需求方存在的风险。如果购房者用存款购买房屋,高房价最多对购房者的其他支出产生“挤出效应”,即减少了购房者的其他消费;如果购房者尤其投资者套取银行资金来投机房地产(如假按揭、假首付),一旦房价波动,就容易引发“断供”进而引发银行的流动性危机。三要着眼于水泥、建材、家具等上下游相关领域的金融风险。

  1989年底,日本房地产总价值超过了美国房地产价值的5倍;1990年,日本土地的总价值超过了世界其余地区全部土地价值的一半。但是,随后日本经济就走进了“失去的十年”的衰退局面。这已成为现代历史上最荒谬的资产膨胀现象之一。造成该问题的主要原因就是,银行资金的大规模进入与大量的股市泡沫。可见,不论通过供给方还是需求方,银行资本过度进入房地产市场,都会蕴藏极大的金融甚至经济风险。而要控制银行资本的过度流入,就需要宏观与微观两个层面上予以严格调控。

  全球金融危机对我国经济的影响,仍在持续。在这个背景下,房地产市场的健康发展、房价的稳定,有着重要的意义。宏观层面货币政策的制定与调整,微观层面严格约束银行资金对投机性活动的支持,控制房地产贷款风险,是确保房地产市场稳定发展的关键,也是避免金融体系乃至整个经济体系系统性风险和危机的关键。(中共中央党校副教授 )

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