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“央企地王”疯狂花钱何为

2009年08月03日 15:08 来源: 《法人》 【字体:

  为什么最近央企“地王”频繁产生?高价格拿地的央企该如何收回成本?他们的钱花得值不值?

  文 本刊记者 吕斌 *实习记者 黄颖

  2009年6月30 日 ,广受关注的北京“广渠路15号”地块以40.6亿元的高价格被拍下。此次荣膺“地王”的企业并非人们耳熟能详的知名地产公司,而是一家在地产界名不见经传的“国”字头企业——中化方兴。

  同样是也是央企地产企业爆冷门,在不久前开拍的“广渠路10号”地块的争夺战中,虽然最终落锤者是富力地产,但那次拍卖会上最受关注的却是另一家国企——中国电子。虽然这辈子只盖过一栋楼,但中国电子的半路杀出,直搅得富力地产阵脚大乱,尽管最后如愿拍得,却付出无比高昂的、创纪录的代价。

  近段时间以来,“国”字号地产企业不断刷新“地王”新纪录,使得人们开始重新审视地产业的现状:不断高涨的地价、高调而又一掷千金的央企地王,无不使楼市增加了几分迷雾。

  争拍天价地

  6月30日,报价停留在39.5亿元的SOHO中国董事局主席潘石屹为最终报价40.6亿元的对手——方兴地产副总裁盖剑高树起了大拇指。

  当天竞拍的结果是中国中化集团旗下名不见经传的方兴地产(中国)有限公司打败了地产业大名鼎鼎的万科、安联、华远、远洋、保利、SOHO中国等大亨,以总价40.6亿元高价成功竞得“广渠路15号”地块。

  在扣除廉租房、托儿所、幼儿园和小学的面积后,该地块建筑面积的单价达到1.624万元/平米。这一数据也刷新了北京土地市场上最高总价和最高单价两项纪录,使该地块成为不折不扣的“双料地王”。更让人瞠目结舌的是,方兴地产竟然是一次性拿出40.6亿元支付地价款,而在政府土地出让合同的条款中,一般付款期都是在半年以上。

  业内人士计算,按照最终成交价,此楼盘售价至少要在2.5万元/平米以上才能有利润。而目前广渠路周边项目房价每平米在1.4万元到2万元之间,外界纷纷评价方兴地产所拍下的广渠路15号地块为“天价地”。

  而就在此一周前,中国电子集团下属成都中泽置业刚以19.6亿元竞得朝阳区奥运村乡住宅地,成为北京的另一“地王”。在此之前,最受瞩目的内地“地王”是重庆鸿恩寺地块,6月26日,该地块经过80多轮竞价后,被保利地产以38.1亿元摘得。

  高调参与“天价地”竞拍的央企大亨还不止这几家:上海绿地集团5月出手买下“2009年上海最贵地”,投资额达12亿元;广州城建集团6月夺得今年广州“地王”,溢价高达154%。

  据中国证券报记者统计,五月初至7月18日,北京、上海、重庆、广州、杭州等重点城市相继上演国企抢地热潮。中字号与国字号的央企在两个月内,陆续竞得近20幅热门地块,涉及土地款超过265亿元,其中,刷新单价和总价的地块达到13幅。

  央企“地王”们囤“天价地”的行为引来了网上质疑声一片:难道央企就没有来自市场的担忧吗?

  深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平教授和房地产业资深评论员牛刀均对《法人》记者给出了相似的答案:央企对这个无所谓的,央企不在乎这个,他们花的是国家的钱。

  央企意欲何为

  据相关部门统计的数据显示,上半年房地产开发企业资金来源中,国内贷款为5381亿元,同比增长32.6%;个人按揭贷款2829亿元,增长63.1%。由此,上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。

  央企这场热闹的囤“天价地”活动中,遭遇了一片骂声。不少人认为,央企严格来说是全体民众的企业,现在正是因为房价而引发出很多问题的时候,央企们竟然还用国家的钱来哄抬地价,实属不该。

  此外,也有网友表示,获取大量垄断利润的央企把钱用在炒地和股市的投机里,且出手阔绰,不计成本、不计后果,是典型的缺乏监管的样本。

  深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平教授向《法人》记者解释说,从整个宏观上看,目前我国很多资源都朝央企转移,处于垄断地位的央企持有了大量的钱。他们觉得土地现在的价格很便宜,预期未来土地价格有上升趋势,于是用手头的货币资产转换成土地资产,他们认为这是合算的。

  资深房地产评论员牛刀认为,央企囤“天价地”,有些个案可能是政府想以央企高价拿地的姿态带动民营开发商的投资热情,但是这种方式收效甚微。

  今年上半年房地产的销售增长得非常快,销售增长达到28%,但是投资反而减少了22%。

  关于这种现象的出现,牛刀对《法人》记者的解释是,目前大量的民营开发商拿了很多地,建了大量住宅项目,很多还处在去库存化的阶段,现阶段他们没有能力拿这么贵的地。

  “当然,收效甚微并不代表没有作用。”牛刀表示,目前房地产行业的问题不在于今年有没有拿地,而是看明年、后年,所以明年后年的住宅推广力度就比较弱。在这种情况下,一些央企以高价拿地的姿态在一定程度上带动了民营开发商的投资热情。

  “广渠门15号地”拍卖结束之后,SOHO中国董事长潘石屹就在自己的博客里透露,自己原先测算的极限接受单价是1.4万元/平米(总价约为35.4亿元),但在竞标时,还是一咬牙将单价上调了1000元/ 平米,即1.5万元/平米(总价约为38亿元),来加注中标成本。而在拍卖现场,SOHO中国的报价最终定格在39.5亿这个数字上,比他们预先在“极限价”基础上设置的“再极限价”还高出了1.5亿元。

  “地王”症结

  “地王,是不应该发生的事情。”这是牛刀对央企“地王”的看法。

  牛刀认为,民营的开发商并不看谁来做地王,他们关注的是整个国家的经济发展,关注的是整个城市居民购买力的提高。“没有城市居民购买力的提高,没有国家宏观经济的增长,这个楼市未来的预期是不可能靠地王来推动的。”

  国世平教授的观点也与此一致:“经济要发展,只依靠房地产孤军深入是绝对不可能的。”

  但该如何避免央企滥用国家资产拍“天价地”?国世平教授指出,产权不明确是问题的根源。他对《法人》记者表示,“国企的资产都不属于管理者,他怎么会去管是亏了还是盈了?”

  “我国住宅用地出让制度是我国央企‘地王’现象出现的根源。”牛刀则具体指出,我国的土地不仅仅是跟房价的预期相挂钩,还跟整个房屋的销售模式相挂钩,因为土地出让是“招拍挂”的形式,造成一种炒买炒卖、争做地王的局面。

  牛刀认为,既然是国有土地就没有资格“招拍挂”,即公有的土地首先应该解决城市居民的住宅问题。当然根据城市规划需要,也可以拿一部分土地出来做写字楼、做商业中心用地。

  他引用了新加坡的例子,新加坡85%的土地归政府所有,大部分不会采取“招拍挂”的形式出让,而主要用于建经济适用房。

  “我们可以推测当经济适用房占比达到85%的时候,商品房不管卖什么价格都无所谓。经济适用房要求利润率只能是3%,有的国家则是没有利润的。在这样的情况下,利润控制了,土地价格也就控制了,房价也就高不到哪里了。”牛刀告诉《法人》记者。

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