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应该开征不动产税

2009年08月03日 16:44 来源: 投资者报 【字体:

  去年底受全球经济危机和政府抑制房价的双重影响,北京的房地产市场还处于低迷状态。而眼下北京新房价格节节攀升,二手房报价也是水涨船高。据媒体公布的政府数据,从今年1月到6月,北京的平均房价已经暴涨了27%。数字显示,6月份全国主要城市房价比一年前上升0.2%,去年12月以来的房价下跌是否已经结束?

  中国房地产市场的快速升温与西方发达国家市场形成了鲜明对比。以美国为例,全美地产经纪商协会数字表明,今年6月份美国现房销售额与去年同比下降了15%。

  为了抑制对房地产的投机行为,中国规定房龄在5年内的二手房交易必须缴纳房价总额5.5%的营业税,1.5%的契税(大户型普通住宅、公寓和高档物业为3%),1%的个人所得税和0.1%的印花税。总体算下来,5年以内的二手房交易应付各种税款达到房价的8.1%。

  此外,二手房交易的成本还包括3%的中介公司代理费,以及3000元的贷款服务费和3000元的过户费等费用。国家虽然规定营业税、个人所得税应该由卖方承担,而中介费等费用应该由买卖双方分担,其中卖方分担多一些,然而目前全北京的二手房交易报价均为买方净得价,所有税费均由买方承担。二手房市场是典型的卖方市场。因为二手房卖方在卖出交易中不用付税费,基本上在北京买一手房是个只赚不赔的买卖。在中国由于不动产税的缺失,给房地产方面的投机行为造成了温床。

  在美国涉及到房产的税主要是个人所得税和不动产税。在美国家庭购买的单一房产如果持有两年以上(以过户时所发的房契时间为准)再出售的,夫妻俩可以有50万美元的免税额,单身的免税额在25万美元。如果超过此数目联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年,所有涨价部分全部要交20%的个人所得税。

  但是第一套以上的投资性房产没有任何免税额,需要全额纳税。此外,拥有房产后家庭每年还需要交不动产税给州政府。各州税率有所不同,幅度在房产价值(政府一般每两年左右评估一次)的1%到2%之间。

  这个税率是针对房产的总值来征收,而不是首付价值。美国各州区县的不动产税率也不尽相同,但一般都对收入低的退休老人实施减免。纽约是不动产税率最高的城市之一,税率由市议会确定,2007年一般民宅不动产税率为12%上下,所以在纽约市,只有33%的居民拥有自己的房子,这个比例远远低于全美国平均67%的房屋拥有者的数字。

  从宏观角度看,美国抑制炒房的第一政策手段是联邦储备委员会掌控的基准利率,这一利率对房贷利率有决定性影响。其次是联邦和地方政府实施多种政策,提升投资性住宅的维持成本。如第一套住宅的年按揭资金,可成为个人所得税基数中的折扣,而投资性房产就不可享受这类优待;投资性房产出租所得收入,要计算在个人所得收入中纳税,且在升值后出售,不享受第一套房产盈利免税的优惠等。

  中国在不动产税征收方面必须考虑国情。一方面,需要根据具体情况开征房地产不动产税来遏制房地产炒作;另一方面,也要注意鼓励中低收入家庭购买第一套住宅性房产的积极性。

  (作者为投资咨询专家,多年在电信及高科技等产业负责战略规划等)

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