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要乘长风破万里浪了么?

2009年08月05日 07:38 来源: 东方早报 【字体:

  陈序

  虽屡有风险警示,中国股市和楼市却势如破竹,令人十分佩服。

  昨天,股市收盘连续第二个交易日创下14个月收盘高点。上证综合指数收盘涨至3471.44点,创2008年5月23日以来最高收盘水平。引人注目的是地产股集体走高。此前万科A公布半年报,强劲的销售额推动上半年净利润较上年同期增长22%。这一业绩大大好于市场预期。

  股市今年以来至少涨了89%,地产股的涨势更是惊人。大多数大型房地产公司的股价至少上涨了一倍。证券市场上相关股票活跃的人气确实反映了房地产市场正恢复生机。主要城市的房屋交易量上半年同比增加了53%。这大大改善了房地产开发商的流动性。

  喜讯还有。同是昨日,标准普尔公司表示,已将中国房地产开发商行业的短期前景从负面上调至中性。在该公司进行评级的13家中国房地产开发商中,多数开发商今年的销售好于预期。这些公司的库存风险下降,资产负债表变得相对强健。

  楼市这就要乘长风破万里浪了么?我看谨慎些好。

  上半年住房交易量放大,无疑借了2008年以来被抑制需求集中释放的光。这种需求爆发仅此一次。至下半年,随着房地产价格上涨及有效供应量减少,自然会压制成交量。中国楼市虽然不是由市场说了算,在政策没干预的时候,市场还是会尽力用价格来调节供求关系的。

  都晓得,中国房地产市场的主要风险是政策变化,政策决定了房地产市场的走向。我观察到政府机构和官员最近谈论房地产市场的口风渐趋严肃。值得注意。

  财政部点了个炮仗,说今年发放给中国企业的额外贷款中有相当一部分进入了股市和房地产市场。有分析认为,最多有四分之一的新增贷款流入了股市和房地产市场(2009年上半年共新增贷款约1.1万亿美元)。紧跟着,中国央行表示将加强对房地产领域信贷的监督。银监会颁发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,指出要严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

  在资金方面,每个房地产开发商都是彻头彻尾的纸老虎。目前,全国房地产业对银行贷款的依赖水平在50%左右,部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高过80%。可见,北京在宏观政策上任何幅度的紧缩均不利于房地产企业。为进一步重建受到上一轮低迷打击的资产负债表,很多房地产上市公司都在增发新股。但为争夺“地王”,新圈进的钱统统倒在了土地储备上。这些可怜的纸老虎的现金头寸如果来不及真正改善,房地产市场复苏只能是半夜里的昙花一现。

  所幸,中国经济复苏的势头并不稳定,外部需求依然脆弱,内部需求仍受制约。此时,北京绝不可能轻易改变积极宽松的宏观政策,更不可能仅为教训贪得无厌的房地产开发商和投机分子进行重大政策调整。在最高决策层眼中,此为宵小,不必用牛刀。

  然而,如果8%的经济增幅保住了,如果越洋而来或者由下至上的通货膨胀压力变成现实紧迫的趋势,如果中国普通民众对住房有效供应不足的不满情绪高涨,并认定有效供应不足的根源是房价太高和开发商黑心,北京随时会把抑制房地产价格和房地产市场泡沫的重要性评级调整为“优先”。我一向不赞成在住房问题上试探政府的底线,因为政府对这一问题的耐受力远不如对股市。

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