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马红漫:经济适用房何以会“不经济”

2009年08月05日 10:04 来源: 广州日报 【字体:

  即便由于成本太高导致经适房价格高于商品房,也需要有关部门出台临时性的财政措施,以削平经适房价格,这才是体现经适房社会保障属性的必须举措。

  据报道,石家庄市今年推出的首批经济适用房,上千套遭遇“弃购”。有申购者指出,这批经适房利润超过国家规定的3%,导致定价超高。该市相关部门回应称,定价偏高是因为建设时遇到建材了涨价等因素,但这批房不可能降价。

  围绕经济适用房定价的疑问已不在少数。去年深圳市也曾出现过388套经济适用房无人认购的状况。

  其实,这些现象所暴露出的都是同一个问题,也让经济适用房双重属性间的矛盾表现得淋漓尽致。一方面,经济适用房属于政策性保障住房,因此具备明显的公共产品属性;另一方面,经济适用房毕竟是需要住户出钱购买的房产,因此同样存在市场定价的属性特征。从经济适用房现状看,社会各界过多强调其公共产品的属性,而忽视了其市场属性,这一疏忽或许正是围绕经适房的诸多问题的根源所在。

  站在经济适用房两个属性一致的角度看,一方面此类房屋的价格必须要明显低于市场同区域商品房价格,以体现公共产品的基本属性;另一方面,作为享受低价的对应成本,购房者必须要符合相应的社会条件,并只能够享受有限的房产产权。两者间的相互对等是经适房能够避免民怨的根本。

  而从目前经适房面临的问题看,恰恰是二者中出现了错位所导致的。就如石家庄经适房的被“弃购”,相关部门辩称的“成本涨价”或许是事实,但这并非是经适房能够享受高价的理由。如果为了保持3%的利润水平导致经适房的价格无法明显低于同区域商品房价格,就违背了政府推出经适房的初衷,该房产存在的前提已经不复存在了。即便真的由于成本太高导致经适房价格高于商品房价格,也需要有关部门出台临时性的财政救济措施,以削平经适房价格,继而保持经适房与商品房之间的价格距离,这才是体现经适房社会保障属性的必须举措,也是监管部门的行政职责所在。从这个角度讲,石家庄市相关部门认为“这批房不会降价”的说法值得商榷。

  开发商建设经适房3%的利润率固然需要确保,但除此之外,经适房还需要有一个衡量价格的属性标准,这个标准则需要以尊重市场规律为基础。比如,经适房业主本身只拥有有限产权,未来房产转让将会有所限制;再比如,经适房往往地理位置并不算好,生活便利性不足。因此,基于收益与成本对等的基本原则,经适房本身就必须有一个较之于市场价格的下浮,这是市场规律使然。而在充分体现了市场因素的作用之上,则需要相关部门考虑社会因素和保障住房属性,必须要确定经适房低于商品房价格的一个基本幅度。换言之,经适房价格的确认应该有两个算法,其一是成本加成的算法,也就是在税费减免的基础上,以满足开发商3%的利润率测算的价格;其二则是以市场因素加社会保障因素为基础,以周边同类型商品房为基础下调一定的百分比来测算价格,从一般规律看,这一下浮比例至少要在20%以上。

  最终政府部门所确定的经适房价格,应该以二者中的低价为基准。如果两者间的差距过大,则需要以财政资金补贴的形势来弥合矛盾,否则过高的房价之下,就难免会出现 “弃购”现象。只有让经适房实现了市场属性与社会属性的一致化,才能够解决经济适用房“不经济”的问题。

  (经济学博士)

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