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房价地价之争另有隐情

2009年08月05日 13:20 来源: 经济参考报 【字体:

  今年五六月份以来,房价地价之争再起。2005年开始的房价快速上涨拉开了房价地价之争的序幕,而且房价涨得越快,争论也越激烈。但当房价下跌或保持平稳时,这个争论就销声匿迹,如2008年下半年到2009年初这段房地产市场低迷时期。由此可见,房价地价之争,其实质并不完全是探究房价与地价之间的关系,而是另有隐情。

  在市场经济中,价格最终是由供需决定的。成本会影响价格,但不起决定作用。这是价格形成的普遍规律。在房价构成中,地价是成本,地价当然会对房价的形成产生重要影响,但这种影响不是决定性的。同区位同品质的房地产价格会趋同,但其土地取得成本却不一定相同,甚至相差很大。开发商在2006年和2007年的购地成本是不一样的,会相差一倍甚至更大,但若同时在2008年销售,绝不会因为是在2006年低价购地而低价售房。更不用说,当市场低迷或泡沫破灭时,房价会跌破土地购买成本。由此可见,地价不是房价的根本决定因素,也不是房价上涨的根本原因。

  从表面上看,在一段时期内,地价上涨,房价上涨;房价上涨,地价上涨。但从本质上看,房价和地价上涨的原因是什么呢?地价在房价构成中是成本,是要素,但土地本身也是商品,是资源性资产,其价格形成也要受到价值规律的制约。土地的商品属性决定了土地价格应该由市场形成。在市场经济中,政府可以调控土地市场,但不可以决定土地价格,不论是高地价还是低地价。因此,从本质上讲,不论是房价还是地价,其形成都是由市场的力量决定的。

  当前,导致房地产价格再次上涨的原因是多方面的,但其中有三个方面是不容忽视的。第一是过度投资;第二是过度宽松的金融环境;第三是不合理的行业垄断。但是,房价地价之争在很大层面上淹没了这些重要的本质原因,转移了公众的视线和关注点,直接影响了寻找解决问题的有效途径。房地产具有双重性,特别是住房,既是消费品,又是投资品。因而,既存在消费需求,又存在投资需求。当前的情况是,消费需求动力很大,但有效需求不足;投资需求实力雄厚,择机而动。不论是消费需求,还是投资需求,只要需求总量增加,就会推动房价上涨。不有效遏制过度投资需求,房价快速上涨就不可能从根本上得到解决。

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