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预期土地成本上涨支撑高房价

2009年08月05日 15:21 来源: 观点地产网 【字体:

  最近地产行业大热的话题,莫过于国土资源部公布的地价房价比。从舆论行情来看,大多是质疑国土资源部而否定这个结论的。这种现象是可以理解的,第一舆论声音大多来自媒体与市民的直观感受,其二是房地产业内自身的声音。

  我们的看法是:国土资源部的数据有相当的可信度。理由如下:

  1、经济的通货膨胀是个持续的不间断过程。这从制度规则设计的,以信用为支撑的纸币体系,天然本能就具有通货膨胀,因为他们具有时间价值。因此在信用体系下,通胀是必然的,也是连续的。连续的通胀也就意味着今天的资产肯定比昨天更贵。这是地价上涨的核心理论之一。

  2、房地产开发的长周期性。一个房地产项目的开发,从购地到最终销售完成,一般都会持续1年时间左右,而大宗土地如果分期开发,往往会持续3—8年,甚至更长时间。因此如果早几年前购置的土地,必然价格相当低廉。从这个角度来说,房地产开发长周期性决定了地价与房价的比例会相对较低。

  3、政府出让土地的方式会影响地价房价比:如果政府倾向于大宗出让土地,那么也就意味着市场上项目平均开发周期大幅度延长,企业购地的原始成本与现在出售的土地成本价差越大。而同时早前出让的土地的土地成本就更低。笔者印象最深刻的是2006年时候,深圳的红树西岸,红树西岸楼面价格才1700,红树西岸售价大概15000左右。但周边同期出售的土地的当期楼面成本已经达到11000.如果用11000的楼面成本对应红树西岸的15000价格,那么地价楼价比无疑是惊人的,但如果用1700对比15000,那么这个比例连10%都没达到。如果市场上大宗土地出让过多,类似与红树西岸的这种低土地成本就会更多,因此地面价格与销售价格比例就会极低。但市场错觉恰恰在于可能在当期政府推地仅仅一宗,价格达到11000,而市场上70%以上的项目也许地价刚好1700.因而造成市场现状印象错位的感受。这个现象在重庆最为典型,而成都则是另外一个例子,政府出让土地都是小宗出让,因此市场上地价房价比相对比较均衡。但也相对较高。

  4、不同的售价具有不同的地价房价比:在全国大宗城市抽查中,重庆具有最低的比例,一方面是重庆出让土地多为大宗土地,属于长周期开发,比如2006年前拿的土地,楼面成本大多为500以内,但现今出让楼面地价多为1500—2000这个范围,如果用2000比重庆楼市价格的4000,那么比例无疑是相当惊人的,但如果用500比4000,则这个比例极低。另外一个很重要的理由就是,在房地产开发过程中,除开地价以外的其他成本都可以视为固定成本或者弹性固定成本。成本区间相对比较固定,如重庆一般为2000—2500这个价格区间。如果楼面价格与房价比达到30%,企业亏损开发的可能性都极大。而对于上海北京一类高房价区域,如房价在15000,除地价外的综合成本区间也差不多为2500—3500这个区间。因此即便地价房价比达到40%,企业仍然具有20%左右的利润空间。因此房地产开发的成本结构决定了不同房价下具有不同的地价房价比。房价越高的城市,理论上和现实过程中这个比例都会更高。

  从上面四个角度,我们已经基本说明了地价与房价比的关系。如果将市场上所有房地产项目开发周期统一设定为3年,那么市场上仅有30%以下的项目具有高地价,而70%以上的项目则具有低地价优势(成都这种完全小宗土地出让的城市除外,因为平均开发周期不会有三年)。国土资源部的数据应该说比较真实的揭示了现在的地价与房价的关系。

  那为什么国土资源部真实的数据会被社会大众质疑和否定,这里面有如下几个原因:

  1、房地产项目土地成本结构差往往仅仅为行业内,甚至是开发公司中上层的员工所牢记,大多数非行业人员甚至开发公司普通员工,往往更关注市场现象与现状,而地王往往有具有极强的聚焦作用。

  2、房地产价格过高,让开发公司自己也觉得有些难以言说,因此需要转嫁社会舆论。

  3、更为主要的是,土地的重置成本的确非常高。如果公司要连续经营,如果不用高房价进行出售,那么公司就仅仅能只做这一个项目。以前面的深圳红树西岸为例,如果按成本售价关系,红树西岸10000元一平米也大赚,但问题的关键在于10000元卖出去以后,企业也是赚了钱,但却没办法继续做房地产开发。这才是让所有房地产开发公司即窝火又恼火的局面。赚钱的生意却面临赔钱的尴尬。

  4、如我们前面问题所述,资产通胀预期是成立的,因此地价一定上涨,那么也就意味着如红树西岸项目15000的售价售完以后,必须马上购置土地,将来地价还要上涨,也许马上就到20000元了,这无形中给予开发公司极大的市场压力。赚钱了也必须夹着尾巴做人。

  国土资源部没赚到钱,开发商没赚到钱(赚到的钱不能称呼利润,假定是企业一直要连续开发),因此在房地产行业通常有做地产企业与做房产企业之分。应该说政府大量出让土地,让房地产企业具有预期大幅度收益(有土地储备的企业,真实利润在于没有开发的土地中),做地产的企业通常大发横财(周期短,收益高),房产企业通常在于今天销售的土地成本明天必须用更高的价格回购,因此通常仅仅可以理解为账面收益,或者理论收益。

  对于造成这种局面的原因,笔者的观点归根结底要归结于国土资源部与地方政府经营无方。土地出让方式,让市场形成了极高的杠杆效益(一个地王地块,撬动了无数早前购买低价地块的预期恐慌)如果国土资源部与地方政府供地方式采用小块匀速供应的方式,地王现象应该能得到弱化(开发周期短,开发主体多,市场为自由竞争市场,垄断优势弱,市场竞争激烈),房地产售价应该可以得到合理的控制。

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