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熊欣:警惕高端楼价上涨引发连锁挤出效应

2009年08月10日 09:13 来源: 证券日报 【字体:

  从2007年至今,国内房地产市场完成了一轮“过山车”的运动。当它从2008年的底部荡起重新回到高点的时候,却再也不可能简单重复以往的轨迹。眼下,反弹抑或说复苏已经确定来临,但是更需要警惕的是,在当前复杂多变的经济金融形势中,楼市复苏的意味可能并不似大多数人所期望的那样纯正。

  今年春节后,压抑许久的自住型刚性需求爆发,楼市掀起一波“小阳春”行情,各地商品房市场量价齐升。部分购房者尚在犹疑不定之际,由于流动性过剩以及通胀预期强烈,大量手握重金的投资客涌入,推动楼市领先各产业率先进入热度灼人的盛夏季节。

  数据显示,“小阳春”行情主要是购房者的自住型需求所拉动,这种回暖应该肯定;但进入第二季度以来,高端楼盘价格的暴涨却主要为投资客所推动,这种躁动值得警惕。有迹象显示,高端楼盘价格的暴涨,往往带动了周边楼市价格的上涨,自然包括中低端的普通楼盘。显然,接下来的连锁反应,很可能就是对普通住房刚性需求的挤出效应。

  借鉴专家的观点,研究中国的房地产经济,不仅仅是一个单纯的经济学问题,更需要一种结合中国国情的政治经济学的视角。笔者认为,在宏观经济复苏的关键时期,“保增长”需要房地产经济一马当先,但绝不会演变成普通商品住房房价的一骑绝尘。

  首先,中国的国情决定了房地产市场不可能走完全“市场化”的路线,房价非理性的膨胀,必然要受到政策的掣肘。

  众所周知,以人为本,着力保障和改善民生,是我们一切工作的出发点和立足点,也是科学发展观的核心。由于中国人口众多而土地资源相对紧缺,相比于一个行业和部门经济的视角,房地产更应该是一个民生领域的问题。一个行业和部门的经济利益,显然要服从于国家的民生大计;房地产投资和投机客的财富增长,更应该让位于普通大众获得基本生活资料的生存权,人人都享有“居者有其屋”的权益。

  事实上,相比于股票市场,房地产市场的投资门槛更高,成部分阶层的财富游戏,炒房团则是一个富人的俱乐部。

  其次,如果说房地产经济是“保增长”的关键,产业链长且涉及的行业众多,正因为如此,房价的非理性暴涨恰恰失去了基础。

  当前,我国宏观经济复苏基础尚不牢固,管理层多次强调经济政策导向不能变。这意味着,在一段时期内,国内固定资产投资尤其是房地产市场投资不能松懈。然而,正是由于二季度以来楼市投资客对刚性需求的挤出效应,大部分房地产商对后市并不看好,并相应减少了投资力度。从一般的角度而言,高位且持续上涨的房价是投资和投机盛行的温床,而合理且相对稳定的房价则释放真正的购买力。如果普通商品房价能回落到大众正常收入所能承受的水平,市场需求自然得以充分启动,从而进一步带动房地产市场的投资。

  事实上,回顾房地产市场上一轮调控轨迹,从限定90平米的建筑面积,到出台严格的二套房购买规定,政策思路不可谓不清晰。此外,陆续出台的各种财税政策,如大量推出廉租房、经适房、限价房,以及对高端大户型以及别墅进行税收调节,也为住房市场“保民生”的政策目标提供了更多保障。

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