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楼市正本清源:抑制住房金融属性

2009年08月11日 03:45 来源: 上海证券报 【字体:

  住房由于其物质属性,是人类衣、食、住、行、医、教等基本需求中的一个,是人类的生活必需品。但是在现代社会,住房的功用外延却被做了质的扩展。除了其原始的、基本的属性,即满足于人们的居住需求的物质属性外,住房又被赋予了金融属性,即投资属性。

  房屋的两重属性中,物质属性与人们的收入相关,而金融属性与房屋的租金相关。国际上,当房屋的价格与家庭的年收入之比为3至6倍是正常的,超过6倍以上就被认为是有泡沫。而房屋的每月租金与房屋价格的比例在1:100至1:260之间为正常,低于1:260则认为房价有很大泡沫。房屋的物质属性不会导致泡沫产生,但是房屋的金融属性容易导致泡沫产生。而炒楼过甚,就会带来危机,给社会和经济带来巨大伤害,可能产生社会动荡。

  美国的房屋市场的次贷危机,是这次全球金融海啸的源头,是全球经济衰退和萧条的发源地。但是,美国的房屋价格上涨并不猛烈。根据美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency,FHFA)的资料,美国1991年首季房屋价格指数为100,其后一直平稳增长,每季度的环比增长率基本都在1%以下,到1998年首季该指数达到121.48,8年时间房价增长21%。其后房屋价格上涨速度逐渐加快,到2007年第二季度,美国房屋价格指数为224.54。其后由于次贷危机和经济危机全面爆发,美国房价逐季下滑,直至今年首季,美国房屋价格指数为198.76,比一年半前下跌了11.48%。

  由于美国楼市盛行“杠杆化”,将金融工具引入楼市,再加上资产证券化,遂使金融力量全面介入房地产及其衍生市场,将楼市的泡沫炒大了,光是由次级贷款衍生而来的CDO,CDS市值就高达几十万亿美元之多。在住房价格和利率高到一定程度,原始刚性需求者无法偿还贷款的本息后,泡沫便破裂了,因此导致金融海啸和经济衰退并波及全球。

  2003年3月,上海二手房价格指数为1102点,今年3月该指数为2318点, 6月为2398点, 6年间,指数上涨了110%。考虑到上海的城区快速扩大,中心城区的房屋数量有限,在整个市场中的比例越来越小,房价指数有所失真,其涨幅低于房价上涨速度。以笔者观察,上海多数区域房价自2000年以来已涨了五倍以上。目前,中国的平均房价是城市家庭平均年收入的8倍多,在一线城市,这个比例高达10倍至15倍,个别地段甚至达到25倍以上。而中国目前的房屋租售比,多数地区降低到1:400以下,甚至是1:500以下。由是观之,中国的房屋泡沫,比美国次级贷款危机爆发前要严重多了。

  中国的住房价格上涨,更多的是金融属性导致的。自住购房者通常只首付二至三成房款,其余则大量使用银行资金作为杠杆来购买超出自己支付能力的房子。而那些数量众多的投资客,居然也使用杠杆工具,用银行资金来炒房。有资料显示,中国的投资性房产占商品住宅总销售面积的33.4﹪,在一线城市,这个比例目前已突破了40﹪。因此,在眼下的中国,房屋的金融属性远比美国突出。而畸高的房屋价格是整个社会消费低迷。英国、意大利、瑞典、丹麦等都采取了强有力的措施,向闲置房开战。而加拿大等国则对于第二套房征收高额的税收,几十年后总税额就相当于总的房价。

  从上述国家的调控实例可知,抑制房屋金融属性,只要从限制金融杠杆的应用、限制炒房两个方面着手,就能收到相当效果。抑制了房屋的金融属性,相信我国楼市很快就能回归正常。

  (作者单位:东航金融)

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