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别用房价泡沫来“撑”经济

2009年08月11日 07:13 来源: 中国经济时报 【字体:

  房价暴涨、地王频现、投机盛行——楼市泡沫越吹越大。有人认为,高房价正在要挟中国经济,给启动内需带来了负面影响;也有人认为,房地产正在救中国经济,因为它是先导产业,涉及数十个行业的兴衰。

  房地产业确实涉及诸多行业,并关系到银行体系安危及地方政府的“钱袋子”。以至于,地方政府在楼市不景气时频频“托市”,使房价呈现“只能涨不能跌”的畸形格局;以至于,房价并未随金融危机而出现周期性调整,反而创出了历史新高。

  那么,房价泡沫能否救经济?有人统计的结果是,截至目前全世界还没有成功先例。

  住房本来是老百姓的基本生活用品,而现在却成了发展经济的支柱产业,成了有钱人的投资品,成了普通百姓最大的开支和负担。近期,国家统计局网站刊登的《三忧房价快速上涨》一文指出:高房价严重抑制了居民的消费,给启动内需带来了负面影响。事实确实如此,只有70年土地使用权的中国商品房虽然在统计时不计入消费,但其实就是一个相对期限较长的消费品,而且是大部分人花几十年时间来分期支付的消费品,是支出的最主要部分。如果房价太高,而收入又没有同步提高,那么购房者的其他消费行为必然会受到抑制。比如,高房价肯定会使“未买房而欲买房”的人群选择“更多地储蓄”,而压缩其他消费;高房价也肯定会使“已按揭买房”的人群省吃俭用还房贷,其消费行为也自然会被长期抑制。另外,有些刚毕业就买房的“啃老族”,还搭进了父母、亲戚的养老钱,这样不但影响了他们自身的消费,还影响到了整个家庭、家族的消费。显然,高房价对其他消费品的“挤出效应”非常明显。

  要想调整结构、启动内需、减少中国经济的外部依赖,当务之急就得抑制高房价,让住房回归居住的本源,而非投资和投机品。

  那么究竟该如何抑制高房价?

  笔者认为,首先应该改变地方政府土地财政的格局,切断政府与开发商之间过于紧密的利益链条。据笔者了解,在今年的“小阳春”之前,楼市处于寒冬之际,一些地方政府官员将地产商和银行行长拉到一起进行“拉郎配式”的指定贷款。另外,一些地方政府为了达到炒高地价和经营城市的目的,通过市政府搬迁、火车站迁移、将房地产老板提拔为副市长等做法,想方设法地去配合房地产经营。其实,最近频频发生的“地王”现象不仅是因为流动性充裕,与土地供应的天然垄断体制也不无关系。

  其次,对于房地产的贷款应该有所收缩,避免因房价波动而酿成金融危机。目前,房地产业的资本金比例已经下调至20%,理论上开发商可以使用5倍的杠杆率,一旦房价小幅下跌,地产商的资金链就会紧绷。从统计数据来看,今年1—6月份房地产开发资金来源2.4万亿元,房地产对银行资金的依赖率为50%—80%(杠杆率2—5倍),若按照80%来算,上半年来自银行的资金近两万亿元。上半年还有2829亿元的新增按揭贷款。“4万亿”财政刺激中,地方政府的配套资金大都来自银行信贷,并且大都投在了与地产相关的基建项目上。

  第三,应该进行税收调控,研究征收物业税、遗产税等,对闲置房、投机性和投资性购房征收高税率。近日,国家税务总局发布消息称,将把房地产业的税收作为监管重点,要将房地产项目开发经营链条所有环节涉税行为,都纳入控管范围,重点审核房地产开发成本费用,并严格监管二手房交易。对此,很多人解读为调控房价的举措。但笔者认为,在房地产开发各环节加强征税反而会推高房价,这些税收成本必然会转嫁到购房者的头上。目前,最务实的办法应该是从物业税和遗产税来着手。只有这样,“捂盘”、“投机”、“空置”现象才会减少。据悉,近期深圳正打算试点征收物业税,这应该是抑制房价泡沫的“杀手锏”。

  第四,应该尽快调整收入分配结构,解决两极分化问题。否则,高房价会酝酿很多社会矛盾。如果老百姓的实际收入没有大幅提高,房价太离谱必然会形成“滞胀”现象。

  有人会说,既然房价高成为泡沫和负担,那为何需求还这么旺盛?难道是中国人太有钱了?“房价收入比”不靠谱?显然不是。中国的有钱人只是少数,只有他们买房才像买白菜一样。这也正是房价畸高和结构失衡的一个重要因素。目前的“繁荣”除了部分是由购房自住者追涨之外,“有钱人”为预防通胀的投机、投资行为也助推了泡沫,还有一些地产商“捂盘”,并与政府部门联手“造市”,推高房价,从而吸引买方追高。

  第五,恢复房地产价格的理性可以防止产业空心化。有人对近期“地王”现象分析发现,拿地的往往都是国有大企业和上市公司,像海尔、海信这类企业也大举介入房地产,很多上市公司也将其发展主营业务的资金和募集资金拿来做地产。这恰恰说明了两个现象:一是房地产业出现了远高于其他产业的平均利润;二是中国实体经济领域并未有效好转,结构转型并未完成,如果房地产泡沫越吹越大,那么中国产业空心化现象会越来越严重。

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