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面对狂涨的房价

2009年08月15日 17:16 来源: 金融投资报 【字体:

  ———兼谈本周股市

  复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授

  (一)大城市房价确实在狂涨

  到北京出差,人们多次谈到的是不断上涨的房价,简直就是忧心忡忡,望房兴叹。上海也是,复旦周边的新一点楼房从年初2.1万/M2涨到2.9万/M2,旧房子也涨到1.6万/M2,内环与外环之间的新房涨到2.5-2.8万/M2。上海市政府曾努力提供经济适用房,并禁止开发商捂盘不卖,但房价还是不可抗拒地在涨。

  2009年上半年,中国主要城市住宅市场强势反弹、上涨,北京、天津、重庆、杭州、武汉等重点大城市成交面积同比超过100%,达到或超过2007年最高时期。深圳成交量增长150%,而福州、宁波等二线城市同比增幅更是达200%,4—7月份涨幅加快。

  这种情况遍布全国35个大中城市。

  而细心的人们发现,成交金额大大超过成交面积的增幅。如浙江3-6月份销售面积2172万M2,同比增幅52%;销售额1590亿元,同比增幅82.4%,这82.4%与52%的增幅差额就是房价狂热上涨的幅度。一套150M2的房子,2.7万/M2,要400万。一套同样大小的房子,只要在好的中小学旁的所谓“学区房”,比非学区房要贵80万。

  总之,全国热门、重点城市房价都在大涨,人心惶惶然。

  (二)房价上涨的原因

  中国是世界上很少见的、大家都在时刻关心、交易房产的国家。过去谈过,房产的常年上涨有正常原因及不合理原因:

  (1)城市居民的正常需求。一般,人均住房面积达30M2,才会满意与甘心。我国城市人均住房尚未达此标准,百姓改善住房条件的需求一直很强烈。

  (2)房地产业拉动42个产业的发展,各地政府要把经济搞上去,就会自然而然地呵护、支持房地产发展商。哪个城市建筑现象不断,哪个城市就旺盛(它在GDP中占3个百分点)。

  (3)中国地方政府的财政体制是“土地财政”;土地拍卖(租)金,动辄10-20个亿,使地方政府可以拿此钱修马路、修大桥,给政府官员发工资,给中小学教师补加工资。这样,一方面它们在执行中央指标“压房价”;一方面面对一块又一块的“地王”却又窃喜。这个“土地财政”体制不改,房价不断上涨问题是极难解决的。

  (4)城市可供建房土地面积越来越少。上海市可供卖出的新房存量过去可达5-6个月,近期降到2个月。

  (5)大学生强烈希望留城。这两年大学生毕业人数分别是400多万,500多万,今年是611万,无人肯离开大城市。这里工资高,机会多;医院多,大中小学多;政治安定,法律、经济、文化环境也好。这些留城同学,很快会成立家庭,是房产的最大的需求者。什么人都不肯去中小城市与农村,连几个火葬场、殡仪馆的工作,几百个大学生争抢。北京市的“北漂”达100多万人,宁可1500元/月,住地下室也要留北京。上海市的“海漂”也达100多万。

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