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哈继铭:2015年前中国房价还得涨

2009年08月22日 13:54 来源: 东方早报 【字体:

  哈继铭

  中国国际金融公司首席经济学家

  全球经济复苏实际上刚刚开始,中国还是领先的。但是所有的政府都会记得过去别人犯的错误,目前政策还会保持宽松,不太可能紧缩。另外一个是增长的速度,环比肯定会有所下降,但我们要看到的是,推动的力量会更加均匀,不光是政府投资在主导,房地产投资、出口也在改善。区域上来看,中国的发展也会更加平衡。大宗商品从硬的转到软的,只要美元进一步贬值,并且还有一段时间继续贬值(第一没有调到位,第二利率不会上扬),在弱美元的情况下,大宗商品价格就会进一步上升。

  下半年股市震荡向上

  中国(市场)最近特别关注的是政策的变化。尽管媒体都在报道高层领导“三令五申强调要坚定不移地实行积极的财政政策”,但我们似乎也看到了一些动态微调。技术上的调控会感觉到在往回收。(不过)我认为收也收不到哪里去。汇率是僵硬的,汇率基本上是不变的,货币政策怎么收呢?把国内的资金链搞得太紧了,人家就从国外搬钱进来,你加息,外面的钱也会主动地流进来。这个问题,过去有,现在也有。

  我们自己还有问题,就是积极的财政政策使银行贷款大幅上升。像铁路这种项目是需要多年之后完成的,贷款刚刚放了半年,就收紧了,不放了,人家刚刚要建地铁,你说不放了,那对不起,前面借的钱不还了。收紧后银行坏账会大幅上升,如果没有做好这个准备,怎么收紧?既然已经在老虎背上了,最安全的地方就是待在那里,下来风险更大。

  我觉得,下半年股市还是震荡向上的。眼前我们看到的调整,宏观面上很难解释。应该说之前涨得太快了,估值上大家有所担忧。我觉得要看两个数字,一个是GDP到8,一个是通货膨胀到0,这差不多在10月份都可以看到,那时会有一个新的政策决策平台,就是中央经济工作会议,通常是在11月底和12月初召开,到那时再来看一下,“坚定不移地实行财政政策”,会不会缺掉一些字,不要“坚定不移”没有了。

  关注大宗“软”商品

  印度、泰国、越南做了一些分析,发现他们的通胀可能会比西方国家更早来到。(可是)这些国家谁敢升值啊,外面大的水龙头还开着,里面小的水龙头关了也没用。亚洲国家基本上货币政策受美国货币政策的主宰。

  美元走弱的背后是很多产品的价格会上升,无论是石油、黄金,这些价格就会受到支持,这是一种金融的现象,大宗商品的价格上扬也是跟经济复苏有关的,在两种作用的力量之下大宗商品价格还会进一步上扬。

  大宗商品有“硬”的黄金、铜、铝、石油,有“软”的如糖、棉花、石油,一般是“硬”的先涨,再把“软”的推上去。我们除了投资品、原材料价格以外,还需要更多关注食品价格,因为食品价格随着粮价的上升会推高,最终会传导到大的商品价格。现在有一些证据,面粉价格、大米价格在上升,白酒价格也上升。酒价格一上升,就要出更高的价格来买粮食,把粮食价格推上去。酒的价格是投资拉上去的,酒虽然是消费品,但是它的价格走势与投资品非常相似,很奇怪,有可能有的高档酒是买的不喝,喝的不买。

  上半年大部分涨跌的是硬的大宗商品,下半年要关注软的大宗商品。至于大宗商品问题不在于小龙头,关键还是大龙头。只要美国觉得通胀到了难以承受的水平,要加息,美元就会升值。一加息都跌得稀里哗啦。1998年大宗商品价格跌到什么程度?油价跌到每桶9美元。

  房价2015年前仍保险

  因此,我国的房子,我觉得2015年之前都是保险的,中间来一点小调控,就是小波动,如美国加息了来一点调控,稍微波动大一点,但是房价还是会区域上涨。

  说到房价,中国的房价贵不贵?贵!会不会涨,会!为什么贵还会涨呢,因为中国的贫富差距大,对一般老百姓来说贵,对富有阶层不贵。中国的8大城市,前5个是沿海地区的,或者是比较收入高的地区,后面3个是中西部的。分地区来看,重庆的一般老百姓月供收入比是33%,富人是16%,这是很低的,你像江北区、解放碑这些地方的房子可能只有陆家嘴价格的20%,但是重庆人的收入绝对不止上海人的20%,所以房价在二线城市还是有一些潜力的。

  我假定这些城市的老百姓去买一个90平方米的小户型房子,20年的贷款,按照现在的利率水平还下浮30%,看一下他们的月供占家庭收入的比重。这8个城市的平均值是占64%,贵不贵?贵。上海占102%,北京85%,深圳68%,都很贵,但是你再看一下,是不是这些城市收入水平50%以上的人在买房子呢?不是。普通老百姓是买不起的,在买的人收入水平是比较高的。再拿收入最高的20%的人来算一下,对他们来说全国平均水平是36%,月供收入比是36%,是不贵的。中国现在有多少人买了商品房呢,也就20%~30%的人买。可能很多老百姓抱怨房价高,尤其是低收入者,因为承受能力低,但同时也要看到房价继续在上涨,房价继续上涨是不是造成贫富差距拉大呢?这是事实,但房价上涨也不能怪富人,因为市场照顾不到穷人,市场能照顾的是富人,可也在补贴穷人,他买了房子,买了好几幢,房价在涨,租金在跌,他买了房子租给穷人,这不是补贴穷人吗?但是穷人是不是不买,一辈子租房子?要买,但是要通过政府的帮助。

  关注印度股票

  长远来看,2015年以后,我们的人口拐点就到了。那时你可能发现社会上出来找工作的人少了,老人多,你想一想,一对年轻的夫妇自己可能有一套房子,然后从父母那里继承一套房子,然后又从岳父母那里继承一套房子,卖给你,你可能还想卖给我呢,现在是五六个兄弟姐妹,平民都买房子,父母也没有留下什么东西,肯定是供不应求的,但是将来肯定供大于求。如果将来是3套房子,小夫妻拿3个套房子,而且都是90平方米以下的,他会3套都卖掉,然后换1套大的。所以你们现在买房子的话,我劝你们买大的,不要买小的,小的肯定没需求。

  印度的人口拐点2040年到来,通常一个国家的人口拐点到达之前的20年震荡是很大的,像日本的1970年代1980年代,中国的1990年代,还有现在。将来印度这帮人长大以后,他也要开汽车、租房子,油价会波动,但长期肯定是上涨的。到那时中国的拐点已经到了,印度会腾飞。我倒不是鼓励大家到印度买房子,但印度的股票倒可以看一下。

  (本文摘自哈继铭先生在2009年8月16日诺亚秋季财富峰会上海站的演讲,未经本人审阅。整理人:理财一周报编辑宋金波)

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