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炒房团带来的启示

2009年09月04日 06:17 来源: 中国证券报 【字体:

  2003年,随着房价走高,炒房团频现报端;2007年,炒房团更是家喻户晓;2008年,房价进入调整期,炒房团一度销声匿迹;随着近半年房价出现较大幅度回升,炒房团再次现身。与普通购房者诟病高房价相反,为什么炒房团对高房价情有独钟?炒房团又给我们带来了哪些有益启示?

  理论上,房地产从开发到销售涉及三方利益主体、两个交易,即在取得土地、规划、建造、征税、预售等开发环节,涉及企业、政府和购房者三方利益主体,包括政府与房地产企业之间、企业与购房者间的两个交易。有交易双方就要谈判,谈判能力的强弱决定着交易结果。谈判能力有多种表现形式,如资金实力、权力等。

  就房地产交易涉及的三方主体而言,企业有资金规模大、融资渠道畅通和搜集信息能力强等优势,在买卖交易中居于主导地位。所以,捂盘、假按揭、延缓施工进度等现象不断出现。政府有审批权、政策制定执行权等权力优势,所以总有人怀疑政府从土地交易和税费中拿得过多,抬高了房价。这些都增强了上述两方的谈判能力。这样看来,似乎只有购房者没有交易优势,但只要稍作区分就会发现,真正没有任何交易优势的是普通购房者(购房自住者),而炒房者(团)还是有优势的。

  笔者认为,炒房团至少有四大优势。一是组织优势。炒房团少则几十人,多则上百人,还有精明代表作团长,指挥全团行动。二是信息优势。炒房团凭借人多势众,通过各种渠道获取了大量有用信息,为炒房团准确判断市场形势提供较大帮助。三是资本集中优势。单个人的资本总是有限的,至少不是每个人都拥有足够炒房的资本,缺少资本自然没有和开发商平等谈价的能力。相反,炒房团把“团员”资金集中起来,大大增强了谈判能力,可以相对较低的价格拿到房子,从而获利几率增大。四是融资优势。炒房团成员并非都用自有资金,大多是通过各种渠道贷款炒房,这就能使他们摆脱眼前资金不足的困难。正是四大优势的存在,使炒房团不怕高房价反而欢迎高房价。而这些优势恰恰是普通购房者不具备的,分散的资金、有限的信息、狭窄的融资渠道,决定普通购房者对高房价只能望而却步。

  不过,面对问题,总要找到解决办法。炒房团就给我们带来了有益的启示:将分散的普通购房者的资金、智慧、信息、信誉有效地联合起来,实行团购。一是要通过适当集体将普通购房者组成购房团。二是购房团要通过恰当渠道和平台努力搜集、共享相关信息,同时,政府也要加大信息公开力度,因为信息具有较强外部性,且房地产企业与购房者比有明显信息优势,需要政府这个第三方出面。三是要拓宽购房团融资渠道,扩大购房团的贷款额度。其中,组织购房团的集体须有以下特点:应为非营利的公益性组织,否则可能会侵蚀购房者一部分利益;应熟悉购房团成员的情况,包括收入、诚信状况、住房条件等;要能吸收足够多的成员参与到购房团中,人数过少则难以形成必要的谈判能力。目前情况下,建议以工会为购房团的组织者,也可以考虑成立类似的公益性组织。最近的中石油团购就不排除是以工会名义组织的,尽管尚未公开。关于融资问题,建议通过已有的某些基金或新设立购房团基金予以解决。

  需要注意的是,购房团与炒房团有本质区别。前者买房为自住,后者买房为赚价差;前者是生存需求,必须满足,后者是投资需求,可视情况满足;前者购房有利于促进房地产市场健康发展,后者则可能导致房价大起大落,危害房地产市场健康发展。所以,工会等在组织购房团时,既要发挥能领会、落实宏观调控意图的优势,又要发挥熟悉购房团成员情况的优势,严格界定、筛选购房者,有效地防止购房者炒房。只有这样,才能使购房团既具备炒房团的优势,又避免演变为炒房团,危害房市。

  从经济学上讲,保护买者利益的最好办法是让卖者间展开竞争。在我国房地产市场中,如因客观条件限制难以使卖者间展开充分的竞争,那么设法增强买者在交易中的谈判能力,从而改善其交易地位,也不失为一种帕累托改进。毕竟,购房团在给买房者带来低价实惠的同时,卖房者因销量增加带来的收入大于降价带来的损失也同样获利。

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