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房价还没到拐点

2009年09月05日 05:14 来源: 证券时报 【字体:

  7月以来,包括京沪在内一些主要城市的楼市,开始呈现“价涨量缩”的局面。这是否意味着今年5、6月“量价齐升”的火热行情已经结束,房价还能走多远?

  房屋成交量出现环比下滑,是多方面因素共同作用的结果。上半年房屋成交量上涨太快,使之前楼市调整期“积压”的部分刚性需求得到释放;管理层要求严格执行“二套房”贷款政策,不仅使得投资客炒房成本加大,也让部分购房者开始持观望态度;投资性购买需求大量涌现,从整体上推高了房价,也挤出了部分有真实需求但购买力不足的消费者。

  不过,在笔者看来,前期国内楼市“去库存”进程已告一段落,随之而来的房屋供给遭遇瓶颈,才是造成目前楼市“价涨量缩”最为关键的因素。由于大多数开发商在2007年年末楼市调整期以来,对楼市持看空的态度,部分企业还在贷款融资方面遇到困难,遭遇到财务危机,纷纷缩减投资规模和开工面积。

  上半年楼市成交量快速上升,房屋库存被快速消化,目前部分企业甚至出现“无房可售”的尴尬。戴德梁行一份报告显示,截至今年6月底,中国主要城市库存消化量已超过原有库存46%,空置面积和比率已处于历史低位。正如美国经济在上世纪70年代的滞胀一样,遭遇到“供给冲击”的楼市,也会出现一段时间的“价涨量缩”。

  笔者的初步判断是,年内中国楼市的上涨行情仍将持续。极度充裕的流动性是市场形成涨价预期,并在今年上半年快速回暖背后的主要驱动力。此轮上涨什么时候结束,也要看着一轮宽松货币政策的周期持续到何时。

  虽然,中国经济增长出现了明显的回升势头,但是从决策者的表态看,对经济复苏能否持续的担忧远远超过对资金过剩和通货膨胀的担忧。而且,上半年超过7万亿人民币的贷款已经放出,国内广义货币(M2)增速已连续5个月位于25%以上,为近13年来最高,市场存量资金充裕的状况短期很难改变。

  低利率的环境,对楼市的繁荣至关重要。由于居住用地的有限性,以及从土地收储到形成供应需要较长时间,房屋的供给对价格的变化是相对刚性的;房屋又同时肩负着居住和投资两重需求,因而资金的大幅流入,楼价便会明显上涨,“跑赢”通货膨胀。今年年底之前,房地产市场最大的悬念是供给问题。最近一段时间,开发商加大了购地和投资建房的力度,其实是在启动新一轮的房地产库存周期。只不过,从购地到投资再到形成房屋供应,这并不是一个短周期。而短期内的供给不足,将为目前高房价提供支持。

  另一个重要因素是政府的调控政策。近一段时间,以监管层重新收紧“二套房”贷款政策为始,市场对楼市调控政策转向的忧虑已明显加剧。但在笔者看来,目前所采取的调控措施,实际上是非常温和的。“二套房”贷款政策收紧,并不是一项最新出台的房地产打压政策,而是对此前既有政策的重申。其重要意义只在于告诉市场:相对于楼市深度萎缩,短期内楼价的快速上升同样是令政府担忧的。

  从统计数据来看,房地产投资一般会占到当年国内投资20%左右的份额。不过,这并未记入房地产对钢铁、建筑、家居等多个行业的巨大拉动作用。短期内,中国的外需无法恢复,如果政府要在年内顺利实现“保八”,房地产投资的恢复是关键因素。

  由于出让土地使用权已经成为地方政府重要的财源,地方政府更有动机支持楼市回暖。早在去年下半年楼市低迷之时,受制于“土地财政”,某些地方便开始运用财政资金直接买楼来为楼市托底,一些地方也先后出台了延迟开发商偿还土地出让金的措施,以缓解其资金运转的困难。

  目前,4万亿投资项目大量配套资金,已让地方财政捉襟见肘,这种情况会促使地方政府更加依赖“土地财政”来排忧解难——伴随着各地“地王”的频繁出现,地方政府也加大了供地的力度,一些城市已在土地出让金收入上赚得盆满钵满。

  近几年的经验表明,中国往往在经济明显过热时对楼市采取紧缩。2006年6月出台的“90/70”政策和2007年9月正式收紧二套房贷的措施皆是如此。总结起来,在经济初步复苏的时期,笔者认为年内管理层对房地产出台实质性紧缩政策的可能性很小。

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