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缘木求鱼的限价房政策当休矣

2009年09月22日 06:39 来源: 新快报 【字体:

  近日,广州市有关部门表示,将对限价房做一次大规模的社会调研,包括是否需要限价房以及限价房需求群体的构成情况等。

  我认为,限价房是否有特定的需求群体,实不可知。实际上,所有要买房的人都想买相对划算的房子。限价房应当是最划算的房子,所以所有买房人都可纳入这次的调研范围。这样看来,广州市房管部门的工作量和难度都不小。

  限价房政策并非我们闭门独造的,一些发达国家和地区曾推出过同样的政策。其实行的政策本意和实施方法,与我们现在实行的限价房制度有相似之处。他们推出限价房制度,一方面是求得在节节上涨的房价下实现社会福利目标,另一方面则是为了平息基础选民和低收入者的怨气和愤慨。

  但是,既往的限价房实践,乏善可陈。有的赋予政府个别部门不当的定价权力,从而提供了官员的寻租空间,酿出腐败苦果;有的定价过高,失去政策的应有之义,不可能达到限价的目的;有的定价过低,又不注入政府补贴,从而损害了开发经营企业的利益,或者任由开发经营企业以次充好。

  上述问题的根本原因在于,限价房政策粗鲁限制了房价这个市场标杆,使得政府和开发主体不能以价格为工具来进行有效的需求细分,进而不能实现向低收入人群优化配置房产的目标。

  相对来说,廉租房和经济适用房政策,在这方面要好很多,因为这后两者均可以将价格建立在市场基础上,然后再通过政府补贴和公益资金的方式去实现福利目标,从社会效益的总体看来得大于失,尽管这后两种方式也耗费巨大,成功范例凤毛麟角、聊胜于无。

  西方经济学者更是对限价房政策嗤之以鼻。他们认为,限价房实际上反倒起到推高其所在地区房价的作用。在短期的理想状况下,限价无疑会给房屋价格设定天花板。

  但是,从实际来看,房价往往会通过私下交易、寻求转租等方式向类似条件的房屋价格持平。从长期来看,如果限价房政策得到公正实施,政府监督得力,那么经营开发企业会远离限定房价的房地产开发。因为,他们能够相对地从非限价房区域那里获得更高的利润回报。而房地产开发经营企业的离开会相对地弱化限价房区域的竞争,造成相对地供应不足,促成房价进一步上升的基础,最终会将消除限价房的限价作用消除殆尽。当然,这一逻辑思路,在实际中表现得会更复杂,还需深究。

  由此可见,发达国家和地区在限价房理论和实践方面并没有成功的道路可循。在中国现实条件下,去实行一个在世界其它地方从未成功的、具体而非宏观的政策,获得成功的可能性并不大。更何况,在广州推出的全国首批限价房中,竟然风传出现了利润率高达240%的限价房别墅,其政策和时间成功的可能性就更让人提心吊胆了。

  如果说中国的房地产市场与历史和现实中的其他房地产市场的经济规律都不同,可以依靠其特殊性在限价房上杀出一条血路来。那么,我们就要再研究一下这种中国房地产市场独有的特殊性。但特殊性研究的结论无疑令人悲观。

  中国的房地产市场确实有其特殊性,但相对来说并不多,突出的就只有一点,那就是城乡二元房产格局。不过,这一点特殊性不能使限价房政策成立。因为限价房政策,不能舒缓也无法根本改变城市土地短缺而带来的房价上涨。城市土地的稀缺,远远不能适应城市人口的逐年暴增和人民住房需求的日益增加发展。短缺的城市土地供应,限制了住房的总供给,从源头上带来了城市房价的上涨。

  因此,我认为,与其推行缘木求鱼的限价房政策,不如适度加大较为可行的廉租房建设。同时,对制约土地使用权在经济体中自由流动的其他政策,也应加以检讨,慎重采用。相信我们的政府能够把坏事消除于萌芽,将好事越办越好。

  (作者系资深业内人士)

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