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拆迁成本高 我们不拆如何?

2009年09月27日 09:03 来源: 观点地产网 【字体:

  造就地王的原因之一是拆迁成本高,不拆迁,留些贫民窟又如何?

  现在拆迁成本已经是天价。

  有些业内人士认为,引导上海高地价有三大因素,一是土地资源稀缺,二是保障型用地推出挤占资源,三是动拆迁成本等前期费用大增。比如征地的补偿费、动迁安置补偿费、占补平衡费、市政配套费用等等。以上海较为偏远的朱家角区域为例,2006年以前,每亩地前期开发费用大概在50万元,现在已达80万元,加上占补平衡指标费和市政配套费用,成本已达150万元/亩。征地补偿费原来是农用地1.2万元,现在涨到2万元。因为拆迁成本的问题,上海的虹口区的虹镇老街、世博园区的拆迁工程十分困难。

  广州同样如此,9月中旬越秀区河涌整治拆迁方案轰动全城。拆迁补偿标准被称为“史无前例”,房屋拆迁的货币补偿将不分地段和楼龄,住宅补偿每平方米不低于8000元。7月31日前交出被拆迁房屋的,还将给予最高4500元/㎡的奖励和补贴,住宅拆迁补偿可高达1.3万元/㎡。去年广州全市平均楼面地价为2869元/m2。具体到中心六区,据不完全统计,去年平均地价成本为3656元/m2。此次东濠涌整治,光是拆迁补偿就是其三四倍。

  大动干戈大拆大建后遗症无穷。

  高拆迁补偿会成为未来高房价的风向标,如果拆迁补偿与周边房价持平,相当于政府给予市场明确的暗示,对不起,本地的地价与房价还会提高,要买请趁早。大规模拆迁还给房地产市场制造了源源不断的需求者;还制度性地制造出购入动迁房的专业钉子户,这些专业人士专门买入有动迁可能的房子,以搏取高额差价。

  通常居住在待改造的旧区中的居民,拥有相对固定的生存样态,如上海虹镇老街等旧区和提篮桥、新港、乍浦等区域,多数外来人员靠个体经营为生,周边形成大规模的批发零售中心,这样人大多从事小生意、开个小铺面,维持生活。旧居改造之后,这些居民得到了补偿,却失去了赖以谋生的手段和环境。政府必须考虑,在拆迁过后这些居民靠什么为生,难道政府高额补偿了这些居民,就足以让他们吃喝一辈子?寄生虫的增加,是社会资源的浪费与效率的低下。

  出钱的并不是政府,而是开发商。开发商不是活雷锋,必然转嫁到购房者身上。开发商有两个杀手锏,一是与政府博弈增加容积率,二是继续提高房价,前者将会使城市建筑惨不忍睹,在不到三十年的时间里,让大规模兴建的高容积住房成为新的贫民窟;后者则在摇摇欲坠的高房价顶尖上再压上一根沉重的稻草。

  从政府、开发商到购房者,所有的人都在打赌房价不会跌,就像次贷危机爆发前一样,所有的人都不愿回忆房价下跌的惨烈。但房地产市场终将下跌,不管我们愿不愿意。

  为什么非要动迁不可,实在让人费解。如果是为了改造居民生活,完全可以通过改造电网、自来水管、排污管道等基础工程,让居民过上相对体面的生活。

  高价拆迁坏处多多,为什么那么多地方政府乐此不疲?可能的原因包括,土地一动、黄金万两,城市改造是最有含金量的基建工程之一,也是推高本地房价的有力手段。一轮涨价潮必然挟裏着一轮迁拆潮。

  另一种因素也不容忽略,各个城市的地方官自命为父母官,在这些官员的头脑中,旧房等于贫民窟等于脏乱差,等于必须被消灭,而现代化就等于纽约业已倒塌的双子建筑,没有林立的高楼,国际化大都市从何体现呢?于是,我们看到新一轮建筑文化大溃败,在大拆大建中,许多具有历史意义、具有建筑艺术的旧建筑被拆除,取而代之的是毫无美感可言的钢筋丛林,是千城一面的刻板与无聊。自以为是的国际化恰恰违背了国际都市最亟需的人文与市场理念。

  拆迁说到底是为了让城市居民过上更美好的生活,更应该看到,拆迁是一一连串复杂的契约关系,政府、开发商与被拆迁户之间讨价还价达成契约,如果双方皆大欢喜,当拆则拆;如果拆迁让房价高处不胜寒,如果拆迁的结果是恶化贫富关系,让中国建设制度与文化粗鄙化,我们为什么要在市中心的建筑上写上一个大大的“拆”字呢?

  中国城市建筑文化经历工人新村历史、经历高层单位房历史,现在又在往统一的国际化方向改造,看来,统一的粗鄙文化是没有尽头的。

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