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经适房缘何成“空中楼阁” 上错花轿嫁错郎?

2009年10月14日 09:51 来源: 经济参考报 【字体:

  因为收入达不到商业银行个人贷款最基本的准入条件,近日五十户合肥经适房申购者没能获得银行贷款,合肥市住房保障部门表示将积极努力寻找办法解决这50户的住房问题。尽管如此,不难想象这50户家庭内心将承受巨大的心理落差,因为从申购成功那天开始日渐清晰的安居梦,或许将与他们失之交臂。

  “买得起得不能买,能买的买不起”无疑已经成为当前经济适用房领域的一种令人担忧的怪象。“上错花轿嫁错郎”的保障层次错位使得经适房仿佛成了“烫手的山芋”,是经适房“门槛”过严还是价格太高?面对“最符合条件的买不起”的悖论,保障性住房这一公共资源到底该如何配置,才能发挥其最佳效率?

  收入过低,贷款遇阻

  近日,安徽规模最大、率先采用全装修模式建设的经济适用房和廉租住房项目滨湖惠园正式交付业主,这无疑是一件温暖民心的好事。但是,在经济适用房滨湖惠园一期的800多户购房者中,大约580户由于无法一次性付清房款而向银行申请了贷款,其中50户经适房业主因收入标准达不到银行的基本准入条件而未能获得按揭贷款。

  据了解,合肥滨湖惠园的销售均价是每平方米2827元,户型分为一人户40平方米、2人户50平方米、3人户60平方米三类,记者大致匡算了一下,40平方米的户型售价大约在11.3万,如果按照首付30%,20年还清贷款计算,付清首付3万多元,每月仅还本金要329元(不包含还贷利息)。

  按照2007年的经适房申购标准标准,家庭年人均可支配收入必须在4550元以下,按此要求申购人月收入大约379元以下方可有资格参与申购,而按银行的贷款条件,贷款人的月收入应该是月还款额的两倍,也就是说,月收入至少要达到658元。显然,申购条件与银行放贷条件之间形成了矛盾。

  事实上,为了鼓励银行为经济适用房提供贷款,合肥市政府专门出台了政府回购政策,一旦业主出现无法还贷的情况,政府将购买经济适用房以降低银行的贷款风险。但是,银行方面并没有专门的经济用房贷款政策,严格遵照贷款审核的规章制度以避免金融风险,对于银行经营来说无可厚非。

  合肥市住房保障中心主任孙浩介绍,滨湖惠园第二次申购时,合肥市经济适用房的申购标准已经调整为人均年可支配收入7894元。

  记者测算了一下,如果按照新的申购标准,扣除每月的按揭还款,这些低收入家庭每月只能剩下300多元的可支配收入。今天,生活在城市中,要以这样的剩余收入应付“柴米油盐酱醋茶”其困难可想而知。

  孙浩告诉记者,对于实在没有能力购买经济适用房的低收入家庭,政府将会引导他们去申请廉租房。除了住房实物保障政策,当地政府还制定了租金补贴方案,符合条件的三口之家大约每月可以领到约300元左右的租金补贴。孙主任介绍说,合肥目前共有廉租房4458套,符合廉租房申请条件的大约有6000多户,实物形式补贴与货币补贴两种形式基本上能实现低收入人群应保尽保。

  上错花轿嫁错郎?

  “买得起的不能买,能买的买不起”已经成为当前经济适用房领域的一种怪象。

  近日,广州查处了出租经济适用房的三户业主,其中一业主伍少荣是贷款买下的经适房,因为家庭生活贫困只得靠出租经适房来缓解月供压力,而他和妻子租住在一个只有6平方米的破旧公房里。伍少荣请求政府酌情处理,不要收回房子。

  经济适用房的定价一般只有周边商品类住宅房价的一半甚至更低,然而这样的价格对于那些符合申购经适房条件的家庭来说,依然是远超出他们的购买能力。加上很多经济适用房都位于城市的边缘地带,交通等生活成本随之加大,即使勉强还清月供,生活压力已经让这些低收入者不堪重负,左右为难。

  而低收入者拥有资格但无实力购买经适房的现实,以及经适房相比商品房的价格优势,却为中高收入阶层通过某种非常规手段介入经济适用房提供了“可乘之机”,使经适房成为权力寻租逐利的工具。

  有专家评论:经济适用房“有钱人看不上,工薪族不能买,穷人买不起”,这从一个侧面反映了住房保障中三个梯次住房价格和购买力之间的脱节错位,而这种错位造成了现实中许多两边条件都达不到的“上不着天,下不着地”的“夹心层”。

  如何化解经适房的现实尴尬

  “住有所居”无疑是和谐社会的一种理想图景。在日益高涨的楼市行情下,住房保障制度实现了中低收入家庭的安居之梦,这项民生政策无疑增添了百姓内心的生活幸福感。

  然而如何将这项温暖民生的善政进行到底,提高保障性住房这一公共资源分配的科学性公正性,尚需政府部门在具体的政策细节上仔细谋划。

  毋庸置疑,为确保保障性住房公共资源分配的公正合理,首先应科学厘清不同保障层次的“门槛收入水平”的上限及下限。结合保障性住房三个梯次住房价格和低收入者的实际购买能力,明确划分经济适用房、廉租房、限价房的申购“门槛”,合理界定购买者的“资格”,避免“上错花轿嫁错郎”导致的尴尬局面出现,确保各保障层次与实际购买能力“门当户对”。

  其次,合理地规划确定保障性住房的价格、户型与面积,确保保障性住房的“经济适用”性。向社会公开保障性房的招投标过程、项目规划以及建安成本,接受社会监督,避免经济适用房的寻租逐利现象产生,确保经济适用房的民生属性不被异化。同时,完善保障性住房的基本生活配套,尽量减低低收入者的生活成本。

  最后,政府还应该通盘考虑保障性住房的各项配套措施,譬如,如何加强政策扶持,引导银行、住房公积金管理中心调整制度规划,解决低收入者的贷款难题;如何掌握低收入者的经济收入变动情况,促进保障性住房形成良性的退出机制,确保真正低收入者的住房需求。

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