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经适房建设一波三折 该去还是该留?

2009年10月14日 09:52 来源: 经济参考报 【字体:

  “基隆小区,二室一厅,月租金700元”;“远达小区,二室一厅,月租600元”,原本是为低收入住房困难群体提供的一种保障性住房,可是申购到手后有人出租,有人出售。最近发生在吉林省长春市的经适房违规出租出售现象,被当地媒体曝光后引起极大关注:经适房该去还是该留,“补砖头”还是“补人头”?

  违规出租出售,是明目张胆还是另有隐情?

  由于制度缺陷和管理漏洞,长春市前些年的经适房建设十分混乱,不仅出现了大量200多平方米的经适房,一人多套,“开宝马住经适房”的现象也屡见不鲜。为此,长春市从2004年开始叫停了经适房建设。

  2008年,为了贯彻落实中央解决低收入住房困难群体住房问题的相关政策,长春市重新启动了经适房建设。鉴于历史上的诸多教训,长春市在此轮启动经济适用房建设的同时,对经适房的建设和分配均做了非常明确的规定,严格设定准入门槛,要求必须是人均月收入500元以下的低收入住房困难家庭,同时,在户型设计上也进行了严格规定,均为60平方米以下的小户型。申购过程中,长春市采取由社区、街道、区民政局和市房地局重重审核、公示的办法,以确保申购对象确实是低收入住房困难群体。另外,长春市还规定,经适房实行有限产权,五年内不得上市。后来由于房地产市场形势变化,2008年底,长春市政府出台22条新政“暖市”,五年期限被缩短至三年。

  但是,尽管采取了如此多的防范措施,但是,随着小区的竣工、交房和入住,违规出租出售经适房的现象越来越多。

  目前长春市建成的经适房有基隆小区、团山小区和远达小区,还有政府保障住房(即廉价房)新隆家园。记者在采访时发现,几个经适房小区一些住户的窗子上赫然贴着出租信息和联系电话,出租者对经济适用房的属性直言不讳。一户二室一厅60多平方米的经适房,房租每月600元至700元不等。还有一些住户通过网络、报刊或者是小广告公布出租出售信息,招徕房客。

  记者暗访部分租房户,发现有些人经济条件相对较好,在其他地方有住房;有的尽管原居住条件很差,但是经适房离单位或者孩子的学校太远;有的尽管没有房住,但是申购经适房后背负了沉重的债务负担,想出租还债;还有个别的人是冒用他人名义买房。他们从够条件的申购者手里花数千元或一万元购买了“购房资格”,并与申购者私下签订协议,三年后正式办理过户手续。

  “不管是什么理由,只要违反经适房的有关规定,查实后一定要严格处理,该收回的收回”,长春市房地产管理和住房保障局副局长李晓曼说。

  经适房建设一波三折,操作有误还是制度漏洞?

  事实上,从去年长春市重启经适房建设开始,经适房建设可谓一波三折。

  去年8月,长春首批经适房基隆小区开始抽签申购时,出现了“够条件的买得起,买得起的不够条件”的现象,当场就有部分申购者放弃购房资格。随后,长春市两次放宽经适房申购条件,将人均月收入标准由500元提高到800元,残疾人等6类特殊群体放宽至1300元,后来又将上市交易期限由5年缩短至3年。但是,直到今年春节前,长春市建设的三个经适房小区,除规模较小的基隆小区申购情况较好,其他两个小区一直处于滞销状态。直到今年4、5月份以上,随着房地产形势好转,商品房价上升,经适房的价格优势再次显现,重新激发了申购者的购房热情。但是,随即又出现了大量的违规出租出售现象。

  长春市经适房一年多来走过的曲折路程表明,目前经适房建设中,无论从操作层面还是制度设计,仍然存在一些矛盾和问题:

  保障房与保障对象的错位。经适房的保障对象由最初的低保对象扩大至低收入人群,但是,对低收入人群的界定,始终是一个难点。事实上,按照人均月收入500元或者800元的标准,对于真正符合条件的购房者,每平方米2150元,总价10多万元的购房款仍然是一个沉重的负担。记者在采访中发现,相当一部分符合条件的购房者,在购买经适房的同时也背上了沉重的债务负担。有的买了房后无钱装修,长期无法入住,还有的不得不出租经适房,靠租金再去转租价格更低廉的二手房。保障房与保障对象错位的问题,始终困扰经适房制度。

  经适房成本价销售与商品房市场价格不断波动的矛盾。长春市的经适房始终坚持成本价销售,从去年8月至今,一直保持在每平方米均价2150元。在长春市新建商品房均价4000多元时,这个价格对申购者有相当的吸引力,结果是几个人争抢一套房,供不应求的矛盾十分突出;但是市场低迷时期,一些低档商品房的价格与经适房相差无几,经适房的价格优势不复存在,从而陷入滞销状态。从长春市经适房屡屡遇冷的过程中人们不难发现,政府的良好初衷与民众的实际需求之间总是难以合拍。

  监管难度大,漏洞难以避免。目前长春市实行的是由各级民政部门审核申购条件,住房保障部门提供住房的方式,其优点是避免了住房保障部门权力过大、缺乏监督和制约的问题,但是同时也造成沟通不畅、责任不清的问题。事实上,在去年年底和今年年初房地产市场低迷、经适房遇冷的情况下,尽管长春市经适房的申购条件并没有改变,但是在实际操作中相关部门在政策掌控上均有所放松,比如,公示、审核等环节并没有被严格执行。因此,出现违规出租出售和不符合条件购房者也申购到经适房的问题不足为奇。

  经适房是留还是废

  由于经适房建设过程中存在的各种问题,取消经适房的呼声一直长期存在。有人认为,经济适用房产权的制度设计在一开始就存在先天缺陷,很难持续。也有人认为,经济适用房破坏了现有的市场机制,会诱发腐败和欺诈,关键是在技术上无法掌握一个人真实的财务状况,无法保证其公平。

  对经适房在建设、分配及监管上存在的问题,各地政府并非没有察觉。从去年开始,一些城市已经纷纷弃建经适房,改建廉租房或者经济租赁房。长春市今年已经调减了经适房建设面积。记者从长春市相关部门了解到,今后长春市是否还继续建设经适房,建多少,现在还很难估计。

  长春市房地产协会秘书长盛学永认为,相比第一代经济适用房,如今的经济适用房已经在制度设计、监管等方面做出了很多改进,比如户型控制、有限产权、上市受到限制等等。“尽管经适房还有各种各样不完善的地方,但它毕竟解决了一部分人低收入人群的住房困难问题,不可轻言废止。”

  吉林省社科院研究员李晓群认为,经济适用房在一个时期内仍然是保障低收入人群住房的有效办法。但是,从目前经适房分配和监管中出现的各种问题来看,“补砖头”不如“补人头”,就是把过去补贴到建房中的资金,以“购房券”等形式补给低收入者。至于购房者买房还是租房,到何处买房或何处租房,由购房者自己决定。作为国内研究节约和浪费问题的专家,李晓群认为,“补人头”不仅可以解决经适房的一些制度缺陷,还可以提高资源的使用效率。“通过发放补贴的办法。让低收入群体通过买旧房解决住房困难问题,而新建的商品应该建得好一些、标准高一些,甚至50年不过时。这样既激活了二手房市场,又可避免小户型建了拆、拆了建带来的浪费。否则,长春永远都是一个大工地。”

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