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内地房企扎堆香港IPO 阴云有三

2009年10月19日 04:30 来源: 国际金融报 【字体:

  恒大地产(3333.HK)10月16日在香港联交所发布初步网上招股书,据香港媒体透露的招股书信息显示,恒大于今天启动正式路演,并将在本月22日至28日公开发售,11月5日挂牌上市,预计筹资78亿至117亿港元。同一天,另一内地房地产企业卓越地产(01028.HK)也在香港举行投资者推荐会,宣布于11月3日挂牌。

  10月以来,已有恒盛和宝龙两家内地房企登陆H股,加上恒大地产、花样年、明发集团、禹洲集团、卓越地产、龙湖地产和和佳兆业等一干已通过聆讯或正在排期聆讯的内地房企,今年四季度,港股将上演内地房企轮流登台唱戏的戏码。然而,在内地房企扎堆香港进行IPO的背后,三重阴云笼罩在这些企业上方,这些企业能否唱好这场争夺资本的大戏,还有待考验。

  破发阴云

  随着近期热钱涌入香港,H股势头较9月有所反弹,然而,这没能让近期登陆H股的内地企业感受到投资者的热情。

  内地在港新上市企业表现集体不如人意。包括中冶、利郎、匹克、华南城等在内的公司上市首日都以破发收场。即便是此前被认定实力较强,同时又以中下限定价保守登陆的恒盛地产也未能摆脱魔咒,10月2日开盘首日即大跌14.6%,成为连续第五只破发的内地新股。以恒盛为前车之鉴,临时延期发行,调低了发行价的宝龙地产虽然逃过首日破发魔咒,但也没能坚持多久,在第四个交易日跌入破发团队。

  一连串内地新股的不良表现,显然将对投资者信心造成影响,这无疑为即将在H股挂牌的内地企业埋下了隐患。现在,破发阴云已经笼罩在所有即将登陆H股的内地企业头上。融资规模与恒盛十分接近但基本面更强的恒大地产能否彻底打破破发魔咒,挽回内地新上市房企在港颓势,实难预料。

  面对频繁破发,瑞银投资银行亚洲区总裁蔡洪平表示,香港资本市场的拐点已经到来,IPO市场已经从追捧期进入选择期。

  不过,在破发阴云下并非完全没有好消息。ING提供的最新“香港投资者仪表板情绪指数”显示,香港投资者情绪指数连续两个季度上升,投资者对于港股及楼市仍感乐观。这至少保证了H股大盘整体向好的大趋势。英大证券研究所所长李大霄就称,港股形势很好,资金充足,承接新股完全没有问题。破发只是由于近期多只新股挂牌,香港市场需要一个吸收消化的过程。

  债务阴云

  除了破发阴云外,对于内地房企而言,更实际的问题是债务阴云。债务问题将直接影响机构对企业的估值,同时也影响投资者对企业基本面的判定。

  从2007年的第一波疯狂拿地,到今年的争当“地王”热潮,内地房企普遍在土地上投入了巨额资金。这也使得部分企业始终陷于资金压力中。

  以目前即将上市企业中土地储备破5000万平方米的储地王、基本面看起来最佳的恒大为例,截至今年9月30日,恒大地产包括现金等值物及受限制资金总额达人民币100亿元。尽管如此,恒大地产仍然面临着不小的资金压力。

  目前,恒大地产总资产364.5亿元,负债总额274.4亿元,资产负债率为75.2%。相比不少地产企业动辄超过100%的资产负债率,恒大资金压力不大。但与H股表现较好的中海地产和世茂房地产分别只有13.2%和32%净负债率比,恒大今年以来以低价战略大量卖房换回的资金似乎仍嫌不够。

  政策阴云

  美林投资银行部中国区主管蓬刚分析指出,内地房地产市场刚刚经过一轮深幅调整,香港资本市场对内地房产股的风险意识正在加深。

  蓬刚提到的风险意识反映在两个方面。首先,投资者对内地房地产市场的政策风险有了更深刻的认识。

  9月数据显示,内地的银行新增贷款数量有所下滑,伴随着各种融资渠道缩窄,流入内地房地产的热钱也出现锐减。交银国际房地产分析师何志忠判断,由于内地楼市高企不下而面临的社会压力比香港要大得多,房地产调控是迟早的事。

  此外,除了政策风险外,香港投资者还在警惕对赌协议。去年底,为了度过2007年拿地和2008年金融危机,不排除有企业曾无奈之下接受条件苛刻的对赌协议。

  私募投资基金顾问萨穆杰就表示,对赌协议让申购新股的机构投资者产生顾虑。尽管部分对赌协议规模不大,上市企业不需要公布,但机构投资者会通过其他途径了解情况,考虑对赌协议给整个公司的估值带来的影响。

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