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楼市销售烟雾弹花样翻新

2009年10月23日 10:40 来源: 深圳特区报 【字体:

   “送面积”:捡了便宜问题多

  “买房送面积”从诞生之来,就争议不断。开发商所赠送的面积多是阳台、入户花园、飘窗、地下室等,还有一些是从空间上增加面积,比如挑高的露台、错层等。市面上的“送面积”并不是真正意义上的赠送,赠送的面积并没有计入房屋产权。这一方式是特殊时期下的政策“擦边球”。 “送面积”之所以长盛不衰,在于这个方法确确实实能够带给购房者实惠。但是,一些不诚信的开发商所送的面积,却并没有让购房者得到真正的实惠。其中的“猫腻”消费者也不能不提防。

  一些开发商所赠送的面积是阳台、入户花园、飘窗、地下室等,入户花园只能按上盖水平投影面积的一半计算面积,挑高阳台、露台、飘窗不能计算面积。本来就不要钱的东西到了售楼小姐的嘴里却变成了“赠送”。

  如很多楼盘的阳台都是半价奉送。实际上按规定,2007年1月1日以后取得预售许可证的楼盘在测绘面积时则统一“新”办法,如阳台、入户花园不管封闭不封闭,都算一半面积。有的楼盘飘窗是不算面积的:高度超过2.2米的落地窗计算面积等。目前一些打着“送面积”旗号的楼盘,当初建造时都是按照“旧”办法,在有限的空间里尽量多做面积,如阳台封闭、做落地窗等。但按照现在测绘规定,这些面积已经不在计算之列,无奈之下,开发商只能“忍痛割爱”转而变成“赠送面积”。

  如一些楼盘赠送挑高部分的二楼面积,还有挑高小户型送储藏室等。但此类楼盘的户型赠送面积实际上算不上赠送。如某户型设计比较特别的楼盘,客厅和厨房等有超过5米的空间,可以分做两层,算下来所谓赠送的面积就不小了,但挑高户型赠送部分如何利用得舒适却有窍门。虽然赠送的面积确实可以隔出一个房间,但这个空间实际使用面积却是有限的,很多户型无法实现南北通透。因此,挑高户型赠送的面积中,真正能作为使用面积的都要缩水不少。

  还有就是加价之后再赠送,事实上,在目前一些打出购房“送面积”幌子的楼盘中,其售价一般要比其他户型高出20%以上。购房者需要对售价和赠送面积做仔细计算后,才能判断是否合算。

  记者提醒:

  有房产界业内人士指出,开发商所送的这些“面积”多是利用规划和房产测绘政策的空得来的,最终还是“羊毛出在羊身上”。如将阳台封闭,一半面积变成全算面积;做凸窗,高度超过2.2米计算面积等等方法,将一些不该计算的面积纷纷变成“真金白银”。现在开发商又急着将这些得来的面积“送”出去,以促进销售。而买房人一定要心明眼亮,分清楚黄金和沙子。由于送的面积无法在合同上反映出产权归属,建议购房者同开发商进行协商,在合同上对赠送的部分进行文字约束。同时,选房时候要注意看好整体户型,避免赠送的面积变成“垃圾空间”。

   分批销售:造成热销实捂盘

  “仅剩最后几套”、“入住海景大盘最后的机会”……近年来,类似的广告词不仅频繁见诸公众视野,还经常可从销售人员的“脱口秀”中听到。

  一手市场供应真的紧张到这种程度吗?非也。在种种假象背后,我们看到的是开发商的各种花招——拿到预售证却不开卖,或者只拿少量单位出来卖;明明刚开盘,大堆房子未出货,却宣称“已卖完”。可能很多人都知道楼市的这一潜规则,却不得不被牵着鼻子走。

  今年楼市的火爆无疑让开发商更加夯实了底气,一些开发商下注楼市会更加火热,利润空间也更大,为此,不少开发商拿到了预售证却不开盘,而是以“开放样板房”、“装修售楼部”等借口,把开盘时间一拖再拖。或者先推出少量单位来试探市场,这些也是楼盘较为常用的一种捂盘招数。

  一般来说,对于多幢楼盘,开发商均会采用分批拿预售证、分批销售的方法去开发。如某楼盘,共有4栋新建楼宇,如果按工程进度,所有单位均可同时达到预售标准。但该项目却分开两次,领取预售证的时间相差一年之久。同时,首次推货也仅70余套,其他单位则分别在不同时间推出。

  在记者的采访中,有多位业内人士表示,分期销售、限量推货是开发商的一种销售规则。除一些相对较为大型的楼盘,因为受资金、人力等因素影响而真正需要分期开发、分期销售外,其他楼盘基本上都属于一种营销策略。由于整个房产交易过程还不是非常透明的,有真实住房需求的普通购房者,并不知道单套房子的真实价格。当看到新盘几乎“日光”时,就会不惜高价跟风买入。看准了这种心态,开发商往往会玩一套“开盘即售完”的手段,来刺激购房者赶快出手,目的是为了利润最大化。

  记者提醒:

  尽管政府三令五申要求禁止捂盘,但据记者了解,今年以来,不少楼盘都存在人为制造缺货假象的嫌疑,明明有大量货源,却对购房者宣称“仅剩几套”。业内人士认为,开发商人为制造缺货假象,目的主要是为了力促高成交量,再次提高楼价。其实商家每次只拿出一小部分房源进行销售,造成消费者“争食”的现象,从而加快了消费者的决策速度,达到快速销售的目的。同时,前期产品的热销,也为其下一次推货的涨价营造了足够的市场氛围,给市场造成一种“热销”、“供不应求”的假象。所以,置业者在购买物业时,不能只信商家一面之辞,应多方打听观察,切勿跟风入市。

  

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