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楼市销售烟雾弹花样翻新

2009年10月23日 10:40 来源: 深圳特区报 【字体:

  话题缘起

  说到楼市,老百姓的第一感觉就是“房价太高了”。有专家说,如今楼市一切“看上去很美”,可这样的状态能持续多久呢?前不久,央行在一份公开报告中,对国内房地产市场进行了“泡沫预警”。连续多次的降息使得越来越集中的房地产贷款把利率波动的因素抛在了脑后。今年上半年,深圳商品房销售额为246.29亿元,而同期个人住房贷款的新增额为216.55亿元,贷款按揭比例之高让人担忧,却没有长期强大的还贷支撑能力——深圳居民家庭人均总支出为7591元,家庭人均可支配收入为6870元,“缺口”721元。补“缺口”,靠的就是银行,一旦利率、房价有波动,越来越大的“缺口”足以使得很多人无力还贷。

  经过了多年的磨合,开发商或许已经掌握购房者的心态,所以现在虽然市场上已经出现花样繁多的“促销”手段,却是遮遮掩掩。有些开发商直喊降价却玩得更“巧妙”。众所周知,一般的销售会有这样一个规律:通过价格差来平衡不同楼层、不同户型的销售状况,销售后期,一定会有一些位置和户型不好的房子通过尾房降价处理掉。有的但是却有开发商大玩尾盘猫腻,在早期把将来铁定要进入尾房处理的那部分户型、位置差的房子价格降下来,造成降价的假象,吸引客户。好户型、好位置基本上一分钱都没降。这样就等于调整了销售房源供给,提前处理尾房,等待市场热度更加高涨。其实并没有真正的降价。

  更值得关注的是,如今有关房地产市场的各种调查往往以偏概全,大部分以市场消费能力最强族群作为市场消费对象,这样的调查结果和分析报告,只会引导更多的资金投入开发越来越高档的商品房。而事实是,大多数的消费者实际消费能力大大低于那些调查报告上的数字。

  关于楼市的走势、房价的涨跌,一直是仁者见仁,智者见智。然而,随着房地产业占GDP比例迅速上升,越来越多的专业人士意识到,所有的分析和预期都应该建立在清醒的基础上,追求合理、健康发展的目标,否则影响的将是整个国民经济。

  有人说:存在即合理。但是,同样的事物,由不同的人来做,总会出现不同的结果,就如上述楼市的促销手法。在楼市低迷的时候,以合理的方式的直接或间接带给购房者优惠是对市场积极有效的促动。但某些开发商以“优惠”的旗号,欺瞒、哄骗购房者,即使一时成功也不会长久,而他们的行为却坏了楼市的一锅好饭。在楼市跌宕起伏,成为开发企业分水岭的时候,诚信也是其中重要一个指标。谁忽视了诚实,谁离市场可能就会越来越远了。

  “特价房”:看得见却买不到

  价格直降的“特价房”曾一度支撑起深圳房地产市场的“半边天”。实实在在的价格优惠,最受购房者欢迎。即使在房地产最冷清的时节,“特价房”都可以掀起市场的小高潮。

  金九银十即将落幕,成色几何众说纷纭,虽然国庆长假后楼市成交有所回落,但新房市场观望情绪依然浓重,年底的走势令买卖双方都捏着把汗。据记者了解,一些没有达到销售预期的开发商正在积极筹备推出“特价房”策略,希望年底通过特价房、团购等降价手段带旺人气。那么特价房是不是购房者最“心水”的选择?记者近日走访深圳部分特价单位发现,和正常单位相比,特价房的价差每平米少则一两千元,多的甚至达到四五千元,如果以一套90平米的房产计算,一套房子的总价差高达几十万,对于在高房价前观望犹豫的购房者来说,这种优惠幅度无疑具有很大的吸引力。

  但是,很多“特价房”在便宜的外衣下,隐藏了不为人知的“特点”,让你看着实惠,却无法买到手。目前,大多数开发商的推出的特价房都是限制户型、限制面积、限制套数,价格确实便宜,但是想买却不容易。更多的楼盘只是利用特价房来吸引人气,最低的特价房往往就只有一两套,让你看得见却买不到。很多购房者闻讯而去,都被告之,已经售完,商家只会介绍引导你买价格稍贵的房源。

  还有一些特价房是位置朝向本来就比较差的房源,或者户型面积大,不好销售的房源。这些房源因为不好卖,本身价格就会低于均价,而且往往成为尾盘,价格也会更低。但是一些开发商先将这些较差的房源作为“特价房”,率先推出,一是营造造成降价的假象,其二也可以吸引购房者的注意力。

  “我几次都是冲着特价房来的,不过看完几个楼盘的特价房之后,发现性价比都不如同一片区附近的二手房,所以决定放弃了。”上周末,家住福田的市民于女士在看完了位于宝安中心区一处新开盘的楼盘后,决定放弃对“特价房”的“抢夺”。

  记者提醒:

  记者在采访中发现,新楼盘不少都以特价房的价格招揽购房者,在楼市成交不是很活跃的时候,特价房更是商家吸引买家注意力的重要手段。不少购房者赴新楼盘踩盘时,心理预期便是特价房的报价,在选房的时候,确实有不少购房者因为认可特价房的低价,而选择购房。其实从居住环境来讲,房屋的朝向、采光、噪声、环境、景观、交通等都是需要考虑的并不是所有的“特价房”都有便宜可拣因素,也决定一套房子的综合价格。所谓“一分价钱一分货”,离谱的价格其实也并不存在,对特价房的不利因素要充分考虑,切不可存侥幸心理。

  

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