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刘煜辉:中国高房价是体制造就的流动性游戏

2009年10月23日 16:39 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  中国高房价完全是一个流动性游戏,或者是体制造就的流动性游戏。

  学者们常用房价收入比和租金回报率衡量远不合理的中国房价,在体制下却显示出其合理性。从供给面看,地方政府垄断土地供给为房价提供助涨的引擎。于是体制下,中国地产商就不再是简单生产企业,而是土地银行,其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利,只要银根不紧,地产商几乎没有任何压力,拿地和开发的钱几乎来自信贷,地方政府会自觉地控制供给为你保值,出了那么多“地王”,地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”而最后砸在手里,政府会主动和你协商,以保持最大的共同利益,比如容积率给你提升个百分之几十等等,办法多得很。所以“痛痛快快地拿地,有节制地开发”是中国房地产业的金科玉律。

  从需求面看,城市化和工业化加速阶段所蕴含的刚性需求,货币超发所导致的通胀恐慌逼着房屋完全脱离消费属性,而沦为跟黄金一样的天然保值品,黄金没有使用价值,而中国房价可以不必看租金回报率。

  其实更关键是信贷条件的放松,如果银行系统愿意为未来负债和资产质量恶化而承受更多的责任,中国超级大的人口基数足可以将没有支付能力的需求变成现实需求,释放很多年。当然中国金融部门技术低下会制约了其杠杆放大能力,但人口基数实在巨大。尽管你不能像美国人搞花样翻新的各种次贷创新,但中国人倾三个家庭之力足以攒齐一份房贷的首付。

  中国银行的房贷几乎很少顾及借贷人的第一还款来源和能力。一位在德国大学当研究员的台湾学者,有一份不算微簿的薪水,想贷款置业,却不被银行通过,因为她得证明在未来还贷的10年、15年或20年期间持续有固定收入——那即得有持久工作合约才行,最后还是她先生出面搞定,这在中国有可能吗?

  展望未来,中国房价是否进入一个再次飙涨阶段,取决于银行是否再一次做出放松信贷条件的冲动。只要银根不紧,供给又是可控制的,面对不确定的未来,开发商的策略多是尽可能控制新开工量和延长建设期,现金若过快变成资本形成,一旦形势有变,那将有如“下油锅”。2007年和2008年盲目开工所形成高库存的教训,相信多数开发商还是心有余悸,如果不是危机及时到来,恐怕当下的地产商要倒掉大半。

  而未来两三年中,银根已经难以实质性紧起来了,这一轮政府投资主导的经济刺激,注定明后年内货币供给和信贷都会维持一个高水平。只要整体银根宽松,地产商不愁拿不到钱(国企可以直接干地产,国企还可以将获得的信贷向私人开发商“漏损”),没有必要大力抛售住房。

  尽管目前看上去有很多理由支持中国房价跌不下来,但从长期看,任何国家都不可能抗拒未来人口和社会结构变化的客观规律――老龄化,当一个国家家庭的财富主要由房产构成时,当“90后”的中国富裕家庭都拥有(或继承)三套以上房产时,谁又来维持这个国家的家庭财富不贬值呢?这的确是个值得思考的问题。

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