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谢逸枫:泡沫期热钱使高房价胎死腹中

2009年10月27日 15:17 来源: 观点地产网 【字体:

  目前上海北京深圳广州等一线城市,房价有泡沫并占到六成至九成以上,而引发泡沫的原因就是投机炒房和热钱汹涌及自有资金下调到20%有直接关系。2006年开始,政策打击炒房政策频出,直到2007年出台“927”政策,直接提高购买多套房的首付和提高按谒利率至1.2倍,房价依然维持在18000元/平米之上。金融危机发生后,豪宅投机炒客在2008年一季度率先出货,引发二手房报价全面下跌。至二季度万科带头提高新房优惠至“七折”,“打折门”令其它开发商不得不跟进,整个市场到二季度结束时,各个新盘几乎门可罗市。三季结束后,楼市正处于泡沫期,炒房和热钱或将使高房价胎死腹中。

  泛滥的炒房客,飙升的房价,焦虑的未购房者,构成了2009年深圳楼市这出疯狂悲喜剧的尾声,应该出现在这个舞台上的政府,却始终没有露面。直至2009年一季度,一线大城市新房均价仅1万元/平,租金回报率普通高达5%以上,这时买房的投资和自用价值都非常明显,以致深圳出“10条军规”打击炒房。显然,要平抑房价最基本的还是经济基本面,否则,无从解释为什么政府调控三年多没效果,直到整体经济发生结构性危机,外贸市场全面萎靡,才形成市场恐慌和信心危机,而直接传导到楼市和股市。

  另一方面,当市场看多时,即使打击炒房的同时,扩大供应,同样无法直接降低房价,这在2006-2007年深圳的南山区、宝安区和龙岗区都有先例,当时三区有上千万平米新增住宅供应量的消化压力,但被“西部通道”、“国际西岸”、“大运会”等利好抵销了,两年时间三区房价涨幅都在1倍以上。显然,在加大加快保障性住房建设力度前,与中低收入人群解决刚需相比,有钱人买商品房实际上是一种资产的配置形式,由于其原拥有大量资产及获取现金流优势,价格越涨,购买力和购买信心反而比房价萎靡时更强。

  因此,市民与其报怨政府不打击炒房,也没有提供足够保障性住房,还不如以保持正数值增长的现金流,不要在泡沫高峰期与“有钱人”抢房、当“房奴”。等到下一轮经济调整时再买房,无论从资产安全性,和投资收益率等方面都比现在买房划算。拿着闲钱不买房,又怕通货膨胀的话,也可以考虑其它方面的投资,如有条件的到其它二线有发展潜力城市买中小户型,以租养供。等待深圳房价回调到合理水平,再入市进行资产置换。

  有媒介报道说,炒风炙热,是深圳楼市飙升的重要原因。如果说由于金融危机的威胁,国内不得不陆续取消了所有对房地产的政策约束,那么到了现在,深圳房价创下历史高位,而经济也开始企稳向好,打击炒房不但有必要,而且开始具备实施的宏观环境。炒房泛滥造成房价离谱,“深圳今年的房价飙升,都是炒房者惹得祸。”这样说并不为过。我们看到,在今年3月份以前,当深圳楼市主要还是自住客在买房时,全市的均价还在1.1万元/平方米上下徘徊,房价的波动是温和而平缓的。而从4月份开始,投资客开始大规模入市后,深圳房价如脱缰的野马般失去了控制。根据官方数据统计,8月份深圳房价已经到达19368元/平方米的高位,和2007年10月份房价高点17350元/平方米相比,这个价格超过2000元/平方米,创下历史新高。和3月份的10971元/平方米相比,5个月时间深圳房价环比增长幅度达到惊人的76.5%,这一涨幅甚至超过了去年楼市最疯狂时的涨幅。如此“盛况”,连开发商都直呼看不懂,秋交会上,对高昂的房价,购房者更是发出了“离谱”的痛斥。

  在5、6月份期间,深圳楼市的投资客已经达到三成左右,个别项目更高。“造成房价快速上涨的一个重要因素是投资性需求重新抬头和泛滥。”深圳市房地产研究中心王锋博士说,近几个月,更具投资价值的中大户型住房价格快速上涨充分说明了这点。如8月份144平方米以上住房环比上涨54.38%。

  根据有媒介此前报道,香港半山地区一套高档复式公寓以76万/平米的价格出售,售价创世界最高纪录。是什么人在香港经济萎缩率高达6.5%,资产整体缩水,失业率达近3年最高的背景下,出手如此阔卓,敢在富豪云集的香港显山露水?该公寓神秘的卖家一直没有露面。由于香港媒体对天价物业的解读是有庞大的大陆资金涌入了香港,因此多方猜疑该买家来自中国大陆。

  如果肯定香港媒体解读结论,那么,他山进一步推测,推高香港高价楼最大的可能资金源来自山西、河北、内蒙、温州、湖南等地煤老板财产的转移。 矿业和房地产业是内地人财富急剧增长的两个非常重要的行业。前几年,公众都不太关注这类行业,直到山西小煤窑事件07年被大曝光后,政府及媒体才注意到这个利润率达500%的行业,08、09这两年胡润富豪榜的行业排行能验证这一点。

  这几年媒体公开报道的,仅从煤老板口袋里流进了北京楼市的资金大约有近3000亿,流向上海的有3000亿,流向深圳的有1000亿。这只是冰山一角,还没有转移的资金保守估计还有4万亿。如果这笔资金涌向楼市,这将是一场灾难。10月23日挂牌的创业板,有利于消化这笔资金,减小其对楼市的正面冲击。

  在金融危机还没完全见底的前提下,按正常逻辑,创业板完全没有必要赶这波浪潮,这么多年都等了,不在乎再多等半年\一年!在现在这个关键时刻推出,并且以高市盈率的预期亮相,他山认为,这种行为客观上有减小深港楼市的压力的动机。应该说,矿老板的这笔资金可能是抬高香港楼价,催生天价豪宅的诱因,但仅凭香港媒体的猜测,及他山以上推测分析来判断香港楼市泡沫源头来自内地,理由并不充分。

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