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房价飙涨的四个利益团体显身 看看里面都有谁

2009年10月28日 11:17 来源: 四川在线 【字体:

  经济参考报一篇文章揭示了今年房价上涨的推手,前四位的主要有四个:开发商、地方政府、银行、媒体。

  这是一个麻雀,我们需要解剖一下其中的奥秘。住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区,目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示,“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。在3946.61元/平方米的成本价中,土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米,前期工程费是95.37元/平方米;房屋开发费每平方米1828.23元;管理费94.82元/平方米;财务费170.48元/平方米;销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米;其他费用201.1元/平方米;税费695元/平方米。

  该作者得出的大致结论是,政府获得了最大收益,开发商第二,银行第三,而媒体第四。这种结论有三点是典型的结论,可以推出一般的论断,也有四点需要考虑差异。三点典型结论分别是:

  第一,政府及银行在这一轮房价上涨中总体获益最大。土地出让金701%2B695=1396元,占了近36%;按着他们的计算,一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米;二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米;三是房屋开发费的8.33%即152元;四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元;五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米,超过了房价的1/3。银行每平方米收益在170元,但是银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来,房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块,主要是贷款利息远远高于其他行业贷款,一般也要达到百分之十几。这个典型的麻雀有局限性,局限在于数值比例有偶然性,但总体来说可以支持政府银行获利最大的结论。中国的土地财政难以割除,房地产的主要业务变成银行最大的一块,一个支撑着财政能稳住,扩大财政政策,顶住金融危机,一个则是是稳住金融系统,抵御金融危机。

  第二点是开发商这一块作者只能从整体上分析,“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的,当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。” 这里需要指出的是,房地产能否获利的关键在于资本周转速度以及资本金所撬动的资本量的大小,资本周转速度快,也就是房子好卖,当然利润赚的就快;考虑自有资本撬动的资本量越大,基数大了当然所获得利润就大。这里都是静态考虑的,所以,他们得不出开发商的利润。

  第三点结论是媒体对于房价涨跌有很大作用,即预期引导作用以及消除信息不对称的作用。在房价背后的利益链中,媒体作用巨大。汪斌坦言,就“地中海阳光”这个楼盘,目前每平方米160元的推广费用中,有90%给了媒体。行业内,基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。这里需要指出的是,媒体有时候会在预期上给予房价予以正向引导,也会反向引导,这里主要是指舆论,至于广告费则是媒体的经营活动。无论是干什么的,要想商品找到最好的买主,当然要消除信息不对称,减少买主搜寻成本。

  四点有差异的结论是:

  第一,土地出让金这一块考虑的是出让时候土地总价,而非考虑卖房子时候的成本。这一点很关键,因为既然你考虑的是现在的均价,就得考虑现在的成本,这样同一时期才能比较,你不能拿彼一时的成本和现在的收益相比。如果是这样的比,那么很多地价和房价比严重缩小。因为你没有考虑到土地价格的变化,只考虑房价价格的变化。银行在房地产市场中占据的地位绝对很重要,只有在银行是商业银行时代,才可能出现这样大规模的融资,开发商才能替代金融家们的部分职能。银行吃了原告吃被告,在某种程度上来说,银行是整个房地产市场的中枢,没有银行就根本不可能有房地产市场,也不可能有政府把70年的土地使用权一次出让,也不可能出现没有足够的款就可以先住到房子。土地的供应由于可开发的土地难以再提高,因为土地已经不可再生资源,即使开发沙漠需要的也在加大,在这种情形下,旺盛的需求得不到满足只能提高价格。

  第二点说的是开发商的利润,开发商的利润主要取决于资金周转的速度以及可以撬动资本量的大小。如果市场不好,开发商的成本投入都很难收回,何谈什么利润,如果是市场较好,那么利润率比较小,但利润却可能很大,这是因为运转速度快以及资本量大的缘故。房地产首先是资本密集型产业,需要大量的资本,也是劳动密集型的产业,需要各色劳动力,农民工、设计师、销售员等等,价值链最长。因此,无论对于经济还是就业,都起到很关键的作用。

  第三点说的是媒体对房地产市场的影响,主要是消除信息不对称的,为买卖双方提供一个信息交流的平台,当然更多的表现为开发商打广告,也就是说商品需要自我展现才能得到买房的初步了解,才能搜寻到你,才有可能形成交易,否则,买者找不到卖者,买方是缺货,卖方则是卖不出去。因此,媒体的力量还是很大的,但媒体并非天天有利于开发商,很多情况下,媒体会改变预期,唱衰房地产,这样的事情很多。

  第四点,这个楼盘的建筑成本和财务成本过大,这或许是因为在三线城市的缘故。因为在一线城市缺乏的是土地,土地不能全国来回跑,有级差性,而建筑材料等成本全国差不多,可以改变,三线城市的建筑成本可能占的比重就大很多。因此,一线城市的土地成本要在这个比重提高,而建筑成本要在这个比重中降低。

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