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房地产市场与政府政策谁先退出

2009年10月30日 09:24 来源: 东方早报 【字体:

  上个月,北京、上海、福建和浙江等地区的商品房销售面积和销售额环比均出现下降。房地产市场再次进入微妙的观望状态,皆因北京去年出台的房地产市场支持政策即将到期。

  细细盘点2008年中央地方两级政府喂房地产市场吃的“补药”,着实不少——7月,将外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门,放宽外资进入房地产行业的门槛。

  10月22日,财政部通知,对个人销售或购买住房过程中的契税、印花税和土地增值税实行暂时性减免政策,并规定购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款为20%,并准许地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策。

  12月20日,《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》对住房转让环节的营业税实施了一年期的减免政策,并要求商业银行支持房地产开发企业的合理融资要求,同时取消了城市房地产税。城市房地产税征缴对象主要是在华拥有房屋产权的外籍个人和外国企业,取消意味着放松外资投资中国房地产市场的限制。

  紧跟北京,地方政府纷纷出台土政策。比如,上海、北京和广东个人转让自用2年以上、并且是家庭惟一生活用房的所得,个人不负担个人所得税,还提高了公积金贷款的可贷额度;对二套普通住房的贷款政策全面放松,与首次购买普通住房享有同等优惠政策。另外,北京要求暂停执行对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定;广东规定港澳台居民在广东省境内购买住房,享受与内地居民同等政策。

  靠以上政策强力刺激,房地产市场领先实体经济其他部门复苏,对整体经济保持增长作出了贡献。然而,当地王和天价楼盘再度涌现,境外热钱又开始准备进入中国,中国房地产市场的泡沫风险也随之加剧。

  出了名的看空派——独立经济学家谢国忠在接受凤凰电视台采访时,称对中国房地产泡沫十分担心。他的依据是观察房地产市场的几项基本指标:一是房地产价值与GDP(国内生产总值)之比。美国历史上平均是1倍,本轮泡沫的最高点是1.7倍。日本现在是1.5倍,泡沫化最高的时候是4倍。中国已经超过2倍。二是房租回报率,中国普遍是3%。这说明中国房地产价格主要是靠升值预期支撑,而非房租回报。三是新房生产量跟GDP之比。中国远超过10%。四是房价收入比,中国很多城市都在20倍左右,明显偏高。

  房地产市场的问题从上到下看得很清楚,有说法是“正在成为中国经济的心腹之患”。房地产市场创造的各类财富和政府收入节节上涨,实体经济税收却在下降,当然使地方政府财政收入越来越依赖于土地。据报道,北京等城市土地收入已占地方财政收入的三分之一。此时,土地收入一旦干涸,地方财政不可维持。于是,政府陷入自己咬自己尾巴的悖论循环:怕房地产价格下跌而救市,救市导致泡沫越吹越大,房地产价格下跌的风险也越来越大。

  所以,中国房地产市场迟早得由积极宽松的政策环境转入中性甚至略紧的环境。现在,中国经济复苏还需要进一步稳固,财政、货币政策还难以迅速退出。北京不妨考虑先从房地产市场逐步退出,先督促地方政府从它们的土政策中退出。

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