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打击囤地不能只耍花拳绣腿

2009年10月30日 09:39 来源: 《IT时代周刊》 【字体:

  面对楼市异乎寻常的回暖,地产商喜出望外,消费者愁云惨淡,政府喜忧参半。

  政府的难处在于“投鼠忌器”:高房价不得民心,可全面打压楼市需求,又怕房地产市场重归低迷,与扩大内需的宏观目标相悖离。于是,近期中央和地方的主要应对之策是,避开需求这一敏感环节,转而从增加供给上发力。一方面,按去年既定目标推进住房保障建设;另一方面,增加普通住宅用地供应。比如,近期上海市市长韩正在给人大会议的报告中表示:最近一段时间房价上涨趋势明显,我们将采取有力措施,保持房地产市场稳定与健康发展。加大保障性住房和中低价普通商品房的供应力度;加大普通商品住宅用地的供应;加快新盘上市供应节奏。

  上海的做法在地方政府中具有很强的代表性。从市场经济的基本规律分析,房价上涨的直接原因是供不应求。今年以来,全国商品房市场供不应求现象明显,1-7月,全国商品房销售面积为4.18亿平方米,同比增长37.1%,而房屋竣工面积为2.54亿平方米,同比增长24.7%,销竣比创历史新高,供需紧张程度超过楼市红火的2007年。

  增加住宅用地的投放,有助于缓解供应紧张的局面。相比2003-2005年紧缩“地根”从而加剧市场失衡的错误做法,此举堪称措施得当。然而,光靠增加土地,并不能保证房子供应充足。如果开发商拿地后不按规定时间开发的现象更加严重,政府推再多的地,也无法形成有效的房屋供应。

  这绝非杞人忧天。日前,北京、广州、武汉等众多城市皆曝出2007年的“地王”闲置现象。如广州,2007年拍卖了50块住宅用地,楼面价高于当年平均楼面价4620元/平方米的地王共有27块,其中20块至今没有动工,还有5宗地王居然还在拖欠土地出让金。

  近些年,清查房地产商闲置用地的文件可谓三令五申,要点包括:对一年之内不开发的征收土地闲置费,两年不开发便无偿收回;对于虽按合同约定日期动工开发,但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一,且未经批准而中止开发建设满一年的,也要按闲置土地依法进行处理。2007年又规定:未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

  结果让人嗟叹而无奈。闲置土地项目好像“刺猬”,地方政府想吃却没法下口。事实上,土地闲置的原因有多种,包括拆迁难、用地规划调整、企业出现危机、当前房价水平无法支撑当初的拿地价格、企业捂地待涨(少数为了炒地)等。其中,由于企业原因导致的闲置,地方政府往往不能痛下决心按规定收回或罚款,因为很多地产商与房地部门关系不错,甚至与某些官员有灰色交易。

  瘸子里挑将军,广州国土房管局的表现相对还算不错。近两年,广州已累计收回闲置土地近27平方公里,其中居住类闲置土地近11平方公里,成为全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市之一。广州市国土房管局称,已回收27块高价闲置地中的一块,并处罚了开发商中莱投资有限公司,没收其竞买保证金8000万元,禁止其继续参与该地块竞拍。此外,还对5宗拖欠出让金的“地王”将分类进行处罚。

  也许有人会为房地产开发商辩护,2008年全国楼市遭遇低迷,许多地产商为了保命而收缩经营,缓工停建项目甚多,政府不应再落井下石,逼其开工2007年高价拿的地王,罚款或收回就更不人道了。那么,中央的政策、法规就该弃若蔽履吗?

  今年楼市重归繁荣,绝大部分开发商重返小康、富裕生活,是否就该严厉查处闲置地块了呢?再退一步,如果说2007年楼市的火爆与2008年的低迷皆属异常,那么,1998-2008年,全国房地产开发企业土地购置面积达31.3亿平方米,而开发量仅为19.4亿平方米,约12亿平方米的土地被闲置,且近十几年来,每年的土地开发量都少于购置量。年年如此,又何来2007-2008年例外之说?如果政府只是出于好意积极推地,忽视了逼出存量用地,令其动工,进而转变成可以出售的房屋,根本无法改变全国房屋供不应求的大势。在此情况下,想要抑制房价,无异于痴人说梦。

  有趣的是,今年8月18日,广州市公开出让的10块商住用地中,一块规模最大的住宅用地此前曾被业界看好,可能成为区域性“地王”,结果仅溢价4.8%成交,与5月以前很多一线城市优质地多超100%溢价率的情形成强烈反差。可以看出,地产商对于广州国土部门严打闲置土地的态度给吓着了。实际上,只要各地都能认真落实中央清查闲置用地的法规,根本不用大量推出新的住宅用地,就能化解商品住宅供不应求、价格飞涨的危局。

  在舆论和行业进一步的压力下,政府查处闲置用地必然会“硬起来”。果不其然,8月23日央视《新闻联播》报道,国土资源部明确表示:下半年各地除坚持更加严格的用地审批外,还要开展对已审批用地的核查、监管行动,重点查看用地比率,是否存在囤而未建现象。

  中央再次表态诚可嘉,但查处囤地之事,还须地方国土部门真刀真枪,切莫像以前那样只耍花拳绣腿。

  (上海易居房地产研究院综合研究部部长)

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