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土地紧缺适时购房 抵御通胀提防风险

2009年10月31日 14:11 来源: 新民晚报 【字体:

  截至上季度末,本市房地产开发比去年同期增长6%以上,商品房施工面积减少2%以上,其中商品住宅施工面积减少3.5%;商品房新开工面积下降3.8%以上,其中新开工住宅面积下降6%以上;商品房竣工面积下降13%,其中商品住宅竣工面积下降11%以上;商品房销售面积增长45%以上,其中商品住宅销售面积增长近50%。

  楼市又成争议焦点

  “金九银十”传统销售旺季到来后,楼市又成争议焦点。有人认为随着宏观经济复苏的逐步确定,房价的增长与经济的增长高度吻合,短期波动是正常的,目前仍是购房好时机;也有人担心由于前期对于经济复苏的乐观预期,导致成交量出乎预期大涨,这种爆发之后必然调整甚至出现市场拐点。更多的人则同时对通货膨胀、房地产市场泡沫表示担忧。

  对新一轮资产泡沫的形成应该警惕,如果是二三个月内要动用的资金,当然要谨慎一点,如果是较长期限的多余资金,就要看投资人的投资期限和承受能力了。

  准退休族买房出租

  首先,对于准老年工薪群体,处于退休前后,住有福利分房时的住房,日常开销有月薪或退休金,因为担忧今后医疗或养老等问题需要开支,把一生积蓄捏在手里,看着物价波动,心中恐慌。笔者建议:如果本人目前状况尚为正常,没有其他大宗开支需求,根据已有积蓄,可着眼于市中心或本人居住点周围或环内交通便利、配套完善的二手房或售后公房,购置自己负担得起的房产用于出租,养鸡生蛋,在需要医疗或养老集中支出时卖出房产,也是避免积蓄缩水的办法之一。但是购置时宜处于租赁群体角度考虑选择市区和便于管理、容易变现的房产,尽量一次性付款不贷款,尽量不选择区域差的、有纠纷的房产。

  一直被称为日本富有阶层的高龄者族群,持有日本全国个人金融资产总额的一半,而房地产的市值相当于金融资产的2倍。让不动产升值、生租,对于高龄者来说,的确是提高生活品质的好方法。中国也已经进入老龄化社会,家庭结构随着老龄化社会的进程会发生变化。养老观念、家庭结构的变化、医疗费用的提高,以及社会保障机制的不完善会造成自筹养老资金的压力,随着老龄化的进程,把房屋变“钱包”,会是不错的选择。

  工薪群体适度借款

  人到中年,职业和收入相对稳定的工薪群体,日常开销绰绰有余,购买如意房产心有余而力不足,观望、犹豫,理想房产与实际支付能力的差距以及不愿负债的心理导致他们的购房愿望与市场价格的差距越来越大。笔者的建议是:调整预期,根据现有存款,挑选能付清首付的房产,公积金和开销结余与当月还款额基本匹配,适度借款。一方面等到资金实力雄厚时再置换理想房产,另一方面也可规避购房资金与房产价格五年前差一点,今年差两点三点,五年后差一截的机会风险,特别是首次购房享受贷款利率打七折的优惠,摊薄了购房成本。这个香饽饽也不是常年可以享用,良机抓住了,就享受到了;错过了,也许就好景难再了。

  年轻白领先购小户型

  年轻白领收入不高,但今后或有上涨空间,购房前先要留出一部分生活备用金,确定购房需求的原则,先考虑购买小户型、首付低标准的住房,不要把面积需求定得太高,也不能把资金绷得太紧,要慎重兼顾职业稳定、薪水走势以及加息、物业税等影响还款资金的诸多因素。

  从政策上来看,目前国家对房地产的政策还属宽松,即便前期个别城市和地区出现价格暴涨,政府对于楼市的政策有所放缓,但是并没有出现一项政策的出台使得房地产市场倒退的现象。由于去库存化导致的新开工面积有限,地价攀升,以及房价上涨过快对需求的限制,今年的金九银十逊色些,但从中长期发展趋势来看,投资房产还是值得考虑的。

  投资房产着眼三点

  首先,理性分析市场信息。虽然不少媒体称目前房地产市场量价齐跌,关于房地产的拐点论再次出现,但拐点之论,已经喊了多年,不少心存购房愿望者盼望拐点真的能到来,房价能真正降下来,以实现“居者有其屋”的梦想。这种情况,与两年前的市场十分相似,一方面房价高高在上,超过普通民众的承受力;另一方面,房价在购房者观望犹豫之中不断攀升。媒体关于楼市即将面临拐点的报道越来越多,身边打探未来楼市走向的人也越来越多;但由于城市土地资源紧缺,土地的价格越来越高,北京、上海等地的土地价格被屡次刷新。

  其次,为了应对国际金融危机对经济的负面影响,增发货币成为世界各国拯救经济的重要举措。通货膨胀可能成为2010年下半年的最大风险之一,虽然从理论上讲,房价涨得高,并不表示房地产出现真正繁荣,但从个人投资者来讲,真正关心的是通胀对个人资产的影响,如果通胀了,保值行为就有意义。回眸房地产市场,价格起伏,屡次调整,但综观各类投资品种,房地产仍不失为规避未来通货膨胀风险,实现资产保值、升值的途径之一。

  最后,现行城市人口的户籍制度和产业发展,将越来越多的人吸引到大城市,特别是上海建设国际金融中心和国际航运中心的规划,将培育和吸引具有综合经营能力和国际竞争力的金融控股集团与长三角航运资源,对上海的影响重在长远,随着商机和工作岗位的增加,吸引了许多外来人才和务工群体,但是他们没有即刻置业的能力,也没有购买保障性住房的资格,给商品房购买或租赁提供越来越多的客源。

  长期来说,房地产的确具有一定的抵御通胀、使资产保值增值的作用,但并不是任何时点买入都可以实现保值增值的,房价有可能在一段时间内出现大幅波动,一旦操作不当也会造成巨大损失。另外,专业人士认为:中国出现恶性通胀的可能几乎不存在,只有当通胀率超过10%时,才算恶性通胀,所以,购房者特别是投资者们应具备风险意识。

  

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