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杨红旭:别把房子当股票买卖

2009年11月10日 11:15 来源: 东方早报 【字体:

  杨红旭 (房产研究人士)

  楼市江湖告急。近期上海多个房地产交易中心人满为患,仿佛重新回到今年6月份楼市繁荣顶点。这都是房产优惠政策年底要终止的传言惹的祸。

  实际上,上海和全国一样,今年6月成交量达到高点后,已出现连续三四个月的下滑,虽然房价依然在涨,可楼市调整已成为业界共识。从10月下旬开始,关于年底终止优惠政策的媒体报道铺天盖地而来,搞得买房的、卖房的神经紧张,交易双方热情突然大增。“萝卜快了不洗泥”,对于普通商品,在市场供应紧张的时候,出现抢购潮不足为奇,可对于住宅这样的大消费品和投资品,却由于买方双方预期偏空而出现抢房、抛售的现象,确属一大奇观。

  若以国际视角观察,这也不能说有多“奇”,上世纪80年代后期的日本、中国台湾,1996-1997年的中国香港,2004-2005年的美国,都曾出现过炒房炒地的热潮,业界人士都不陌生,迎来的是房价泡沫的破灭,以及经济的持续萎靡不振。

  众所周知,房子是一种投资品,但若像炒股一样购房,肯定会出大问题。股票的流动性好、交易成本低、适合中短线操作;而房屋的流动性差、交易成本高、长期保值增值功能强、安全边际高。值得担忧的是,近几年国内出现了短线炒房的现象。原因也很简单,近十年来房价持续上涨,而且涨幅很大。于是,人们形成了一种高度的共识:投资房产,只赚不赔。

  在这一投资理念诱惑和驱使下,民间投资房产的热情高涨不退。这其中又分为两种情况,一是社会中产阶层,目前拥有两套或以上商品住宅的家庭数目庞大,这类需求多属中长线投资,助涨了市场需求,但短期内尚不构成多大的房价泡沫。另一种是专业投资客,多属中短线操作,在房价高涨期,少数极端者会借钱、贷款投资房产,只求短期转手获利。

  后一种情况更容易对市场造成负面影响。会驱使很多炒房者非理性入市,从而在短期内快速推高房价。另外,由于房产交易成本较高,若想短期内转手谋利,必须以高于购入价二成以上价格出售,方能获利。

  很多人都明白炒股的风险,却不知炒房的恶果。2005年夏天,确也零星地听闻上海有炒房者的房子沦为负资产;而2003年房价最低迷期,香港却有10.6万宗房屋成为负资产;这两年,美国购房人被贷款银行赶出家门的也是不计其数。

  那么,凭什么说国内炒房客甚众。仅从一个政策就可管中窥豹。为抑制投资投机需求,2005年重磅调控文件“国八条”中规定:对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;2006年,著名的“国十五条”中,进一步把营业税的征收年限由2年增加到5年。有趣的是,当这两个政策出台后、实施前的一段时间内,各地都曾出现过一波“赶末班车”的交易热潮。

  当前的情况亦如此。2008年末,为刺激市场需求,国家再度将优惠营业税列为“救市”范畴。国务院办公厅出台的“131号文”中,特别注明两条政策截止于今年年底,其中就包括减免营业税。由此证明,国家原本就担心此政一开,必然招来投机客。而眼下买家急于出售的房源,确属“2年以上、5年以内”——能够享受营业税优惠的房源。

  近几年,国人购房的观念和心态已经有些扭曲。年轻人一毕业就通过“啃老”的方式购房,中年人有些积蓄就投资第二、第三套房,富裕阶层都学香港人,要买只买豪宅,职业炒房人更是以敛才有道而得意洋洋。在强化和夸大房产投资属性同时,人们似乎都已淡忘了房子之所以和股票不一样,是因为它具有实实在在的使用功能——居住,至于衡量居住功能价值高低的租金收益率,事实上国内的这一指标已经非常糟糕,遗憾的是大家却熟视无睹。

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