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农地入市能否平抑楼价?

2009年11月23日 02:00 来源: 证券时报 【字体:

  挤压楼市泡沫的希望

  楼市的不健康状态,不仅困扰着有购房需要的老百姓,也困扰着制定楼市调控政策的政府,因为房价之高、楼市泡沫也使政府备受公众诟病。尽管房价之高有开发商利欲熏心之说,但更多的声音是归罪于刚性需求和土地供应不足,特别是开发商把高房价归罪高地价。

  在这种语境下,农地入市是不是救市良方呢?报道称,如果农村集体建设用地入市,显然必将大大缓解目前土地供应紧张的局面,而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。在我看来,未必乐观,因为农地价格低廉不一定是降低房价的必然因素。如果开发商囤地而不盖房,照样可以抬高农地价格,只是农民不能得利而已。换言之,农地入市只是打压楼市泡沫的希望,而要把希望变成现实还有很长的一段距离。另外,目前还存在农地归属权的问题,农民是否可以利用土地致富呢?开发商可以盖房致富,城市有些拆迁户可以拆迁致富,难道农地入市就不可以让农民致富吗?农地低价入市很可能是对农民的致命盘剥。

  农地入市只是打压楼市泡沫的希望,如果不解决高房价的深层次问题,农地入市了也无法解决楼市泡沫问题,只是又增加一个“牺牲品”而已。解决楼市泡沫问题,与其寄望于农地入市,不如寄望于新老土地政策的严厉执行,如果开发商囤地都可以不了了之,那降低房价永远是一句空话。再是,要解决房地产的深层次问题,还需要让房地产回归应有的地位。在我国这种经济发展水平上,政府应着力解决廉租房、经济适用房,适当开发商品房。然而,政府却把住宅建设作为支柱产业发展,把房地产当做经济增长主力。房地产的疯狂发展,在带动一些人暴富的同时,也为中国经济可持续发展埋下了隐患。这是无法否认的事实。因此,要解决楼市泡沫问题,不仅要在地、房上下功夫,还需要在产业政策等战略问题上作出重大调整。

  农地入市不是神丹妙药

  张传发

  对高地价以及高房价的调控,在整顿土地市场的同时,国土资源部也开始从饱受争议的农村集体建设用地入手了。农村集体建设土地入市就一定能够医治当下病得不轻的“高房价”么?我看未必。

  任何一种商品,所谓“入市”,就是一种市场交易,而市场上,商家的本性是“逐利”。近年来,国家的土地调控包括治理囤积土地一直以来都有政策,但是以往多次清理未开发两年以上闲置土地,都不了了之;表面上看,是相关部门打击囤地不力;不过,在我看来,问题的根本不在这儿,而是“病”在各地政府在保障房土地供应上,一是没有提供足额的面积,二是没有廉价供应。如果在保障房土地供应上做到了这么两个“保证”,今天很多人家就不至于“三代人买不起一套房”,也不至于“上海的人才留不住”。至于商品房,地产商们愿意囤地多少,房价愿意抬得多高,那是富人们的游戏,随他们“老天要下就下,老娘要嫁就嫁”去吧。

  回过头来看“农地入市”。不说现在还没到“瓜熟蒂落”之季而让一些农民弃地进城会带来就业、养老等诸多社会问题,仅说这个“入市”后大量的农村土地再次落入商家手中,谁能保证不会再出现一个个“农村地王”?如果地方政府还是不能保证广大中低收入群体“住有所居”足额且廉价的土地供应,“高房价”必将会“上山下乡”。

  今年的全国两会上,温家宝总理在政府工作报告中提出“加强住房市场分类管理”。所谓“加强住房市场分类管理”,我的理解是“保障房归保障房,商品房归商品房”,两者不能混淆。而今儿这个“农村集体建设土地入市打压房价”,是想用市场的手段来解决中低收入人群“住有所居”,这种“驴头不对马嘴”并没有强调在保障房土地供应上“政府的担当”,国土部还是有些“思路混乱不清”。

  “农地入市”并不是医治高房价的神丹妙药。说不定,“农地入市”后,“高房价”的魔鬼照旧闹得许多人家“不和谐”。

  农地入市打压高房价不现实

  冯海宁

  不可否认,农地入市一方面将改变土地供求关系,另一方面将改变开发商预期从而减少囤地。然而,在地方政府紧握土地财政不放弃、对开发商囤地视而不见等现实国情下,农地入市效果几何,值得怀疑。

  农地入市等于是政府财政收入缩水。土地财政不变的情况下,不排除地方政府在农地入市过程中通过控制土地指标和出让流程达到继续控制土地出让的目的。尤其是,目前的征地制度是影响农地入市的关键因素,能否彻底废除这一制度有待观察。

  毫无疑问,农地入市是一个曲折的过程,曲折在于农民与地方政府存在激烈博弈,农民明显处于劣势,地方政府垄断土地的局面难以得到实质改变,农地入市甚至为基层官员剥夺农民土地新开了一个口子。在我看来,要想让农地入市既利于抑制地价又利于农民,必须要改变土地财政,让土地不再成为地方财政的主要收入来源。

  除了土地财政影响农地入市打压高房价外,另一个原因是现在的城市规划不合理。地价之所以高,主要在于“地王”的频繁出现,但由于农地基本上是郊区土地,入市后对城区地价难以撼动。我以为,造成农地入市难以抑制地价的原因是,城市规划不够合理,政府职能部门在城区集中,公共配套主要集中于城区,造成了城区土地天价出让的结局。

  同时,从目前开发商大范围囤地不见严厉查处来看,农地入市后不排除继续被开发商大肆囤积。虽然国土部门即将出台的新土地调控政策,将包括加大力度打击并曝光相关土地违法案件、出台相关囤地处罚的措施等。但这些措施效果如何值得质疑,因为过去几年来,打击囤地的令箭发了无数,但效果却很差。

  再说,即便农地入市拉低地价,但不一定能抑制房价,因为土地成本只占房价二三成。我以为农地入市或许能让部分农民受益,但打压高房价的作用很可疑——指望“农地入市”打压高房价,有可能用错了药。

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