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学者:楼市调控 政府再超然一些

2009年11月23日 07:41 来源: 中国证券报 【字体:

  当前,我国房市的迅速反弹得益于政府的积极政策,同时也来源于需求的强劲增长。需求的强势不仅仅是因为通胀的预期、刚性需求的释放,更多的层面则在于民众对政府的预期,来源于购房者与政府的博弈。

  购房者之所以买房,是因为他们相信房价在未来还会上涨,虽然目前房价很高,但将来会更高。这些购房者中间,既包括投机客,也包括普通自住者。一些刚性购房者会认为,“我去年没有买,现在后悔。我现在买,为的是明年不后悔”。他们如此相信房价会上涨,大多不是基于经济学原理的分析,而是相信政府会支持房价的上涨。“房地产贡献高的GDP增长率、地方政府的财政收入依靠房地产、政府不希望银行出现不良贷款……”在某种层面上,政府和房地产商是有着共同利益的,所以人们相信政府会支持房价永远这么涨下去。越来越多的民众加入到购房者的行列中去,从而推动着房价无理性的上涨,泡沫越吹越大,如此下去,会达到非常危险的程度。另外,房价的上涨会引致其他商品价格的上涨,形成通货膨胀。

  那么,政策真的如大众所预期的那样吗?笔者认为,政府是完全有可能在适当的时候出台调控非理性房地产市场的政策。为什么呢?我们用股市来做个例子,当众多的股民预期奥运概念、国庆概念的时候,政策托市了吗?没有。在我国,股市是大众认为政策市的一个典型的市场,他们总是天真地去猜想政府不会容忍发生的事。而政府呢,更多时候是还自由给市场,用事实表明了自己的立场,逐渐地建立了自己的公信力。笔者认为,在逐步建立和完善市场经济体制的过程中,政府会逐渐退出市场参与者的角色,而更坚实的承担起宏观调控的职责,来维护和巩固市场经济改革的成果。

  面对房地产市场的繁荣,而忘记了股市里的教训,这是因为我们还没有看到房地产市场里政府调控的实践,本来要有的调控因为金融危机而搁置了。因为还没有,所以相信以后也不会有——这种认识是盲目的。笔者相信,政府对于房市的调控一定会到来的,而且一定能够成功的。理由如下:

  房地产对GDP的贡献的确很大,但要GDP长期持续地增长,需要的是健康良性的房地产市场。房价的非理性上涨遏制了其他消费的增长,会加重我们的内需不足;房价的泡沫如果不及早解决,会越吹越大,最后破灭时会对经济产生很大的破坏性;随着经济结构的不断调整,随着其他行业的成长,房地产行业的显著性会越来越低。

  不良贷款的风险并不大。新楼盘的贷款是房价的七成,二手房的贷款大概是房价的五折左右。房地产市场的调控和房价的适当降低,并不一定会产生大规模的不良贷款。现在进行调控,房地产并不会出现崩溃。这是因为实际的需求依然很大,只要房价降到合理范围,房地产市场依然会发展很好,不会出现大量的不良贷款。但如果一直不进行调控,等泡沫大到无法控制时再破灭,那个时候才会有大规模的不良贷款。另外,即使有风险发生,作为市场参与主体的银行和购房者本就应该承担相应的风险。这样也有助于他们作为市场经济主体的意识。这也是在树立政府的公信力,有了公信力,银行在放贷时自然会考虑到风险,把风险掌握在可控之内。

  应该认识到,尽管地方政府和房地产商之间有着千丝万缕的联系,但地方政府却不是政策的制定者。合理政策的出台,在一定的制度引导下,种种利益关系的纽带自然会瓦解。这不能成为不调控的理由。

  如果政府出台政策来调控房地产市场,使房地产市场朝着健康良性的方向发展,那么,政府就在公众当中树立了良好的公信力。政府在公众预期中的威信,会引导市场走向理性。当市场再次出现不合理的近乎疯狂的现象时,人们就会预期政府一定会来调控,这种预期会阻止人们参与非理性的投机行为。(中央财经大学金融学院博士 洪小芝 )

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