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短期内不要奢望房价回调

2009年11月23日 09:08 来源: 中国证券报 【字体:

  对于当前的房价,市场已基本达成共识,即泡沫化趋势十分明显。否则,也不会有收紧房贷政策的传闻。那么,我们究竟是该坐等房价下跌,还是跟风追涨呢?

  要回答上述问题,必须先搞清楚房价运行的自身规律,以及房价泡沫形成的原因。房价历来不是简单由供给和需求决定,其作为一般商品的属性甚至弱于投资品。因此,在某种程度上,房价类似于国际原油期货价格,投机的成分更多一些。既然有投机因素的存在,就不可避免地会有泡沫的产生。如果以国际通行的月供收入比、租金覆盖率等指标衡量,房价泡沫早已超乎想像。即便剔除掉其中不可比的因素,目前的房价也有过高之嫌。

  房价泡沫是如何产生的?自然离不开二手房成交的活跃。一般来讲,自住需求的满足,既可以是一手房,也可以是二手房,但投资需求的实现却全部表现为二手房的成交。因此,在房价上涨的初期,二手房是盯住一手房定价的。但到了房价泡沫最为疯狂的时候,往往是一手房盯住二手房定价。我们知道,成交是推动房价上涨的核心因素,于是就不难理解房价泡沫缘于二手房的成交了。对此,我们可以用一个指标来衡量,即二手房成交与一手房成交的比例,如果说持续在2:1之上,那么表明房价泡沫日趋严重;如果低于1:1则表明投资需求相对萎缩。以深圳为例,2007年三季度的每个月,二手房成交均两倍于一手房,于是,10月份之后房价开始见顶回落。

  如果说在房价再创历史新高的时间窗口,期待房价的回落,虽然在情理之中,但可能会事与愿违。首先,房价本身具有快涨慢跌的属性。这也是大多数投资品的自然属性。回顾深圳房价上一轮的涨势,从2007年三月份开始加速上涨,仅仅半年的时间,涨幅就在50%之上。随后的房价调整,也是在成交逐步萎缩之际,差不多15个月才算触底。即便是我们认为当前的房价处于顶部,那么房价的显著下跌,可能还不是未来两三个月能见到的。

  其次,通胀显性化有助于释放房地产的投资需求。进入四季度后,由于对应去年底极低的基数,翘尾效应逐步消失,CPI、PPI等代表物价水平的指标可能会逐步转正。10月份,居民消费价格同比下降0.5%,工业品出厂价格同比下降5.8%,似乎还看不到通胀的影子。但近期油价、电价、水价的上调,加上美元贬值推高的大宗商品价格因素,通胀预期早已形成,外围经济体已有加息的举动。在通胀周期中,比较好的投资标的无疑是有价证券和房地产,这也是房价疯长的重要支撑。预计在通胀预期逐步兑现之后,对于房地产的投资需求还会持续升温。

  最后,“金九银十”之后,市场开始期待小阳春。根据房地产市场运行的客观规律,我们不难发现有比较典型的两大旺季,其一是春节前后的小阳春,其二就是国庆前后的“金九银十”。从历史数据来看,春节前后的成交也不会太差,这除了与开发商选择集中推盘之外,也与购房者的收入结构有关。在环比不会大幅下降的成交支撑下,房价自然也不会明显回落。

  基于上述判断,短期内要期待房价的回调,欲速则不达。我们判断房价泡沫可能还会持续一段时间,大致在明年4月份之后才会出现较为明显的回落。一方面,在于今年3月份开始,房地产新开工面积逐步回升,一年之后正好转换为可售面积。也就是说,届时将有大量的一手房供应市场。另一方面,今年春节在二月份,刚性需求的释放大致有1-2个月的周期,在4月份需求也会回归到正常的水平。如果说房价的下跌还需要一个催化剂的话,那么我们认为央行的首次加息可能会取代房贷紧缩政策,成为压垮房价的最后一根稻草。

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