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收紧二套房优惠是否预示楼市到了最危险的时候?

2009年11月23日 11:22 来源: 四川在线 【字体:

  四大银行自发收紧二房,提高优惠利率,似乎以另一种方式告诉大家,当下楼市面临很大的风险。

  首先从“银行是开发商的大东家,也是杨白劳”说起。

  依照惯例,开发商60%~~70%的资金直接或间接的来源于银行,一般情况下,一个项目的财务成本要占到总成本的20%左右,也就是说银行在项目开发的过程中攫取了大笔财富,也可以说银行是开发商的大东家。

  对于购房者,银行但当的是杨白劳的角色。由于购房贷款一直是银行的优质贷款,所以总是尽可能的拉拢购房者以至于仅房贷款一项,就曾经一度占到银行总贷款的70%左右。真可谓慢慢人生路,银行伴您走。购房者买一套房就相当于至少给银行打20年的工。

  拿成都来讲,按照成都目前的市区成交均价(6300多),购房者如果购买一个6400元/平米单价的项目,总价是640000,不算首付3成,贷款总额是448000元,20年之间支付的总利息款是212536元,也就是说,利息占到了房价的33%还多。

  但是,从另一个方面来讲,一旦楼市出现崩盘的局面,银行最终难逃一死。因为开发商已经把风险转嫁给了银行,自己大可以捞一把走人。所以,纵观这些年的楼市发展历程,一旦到了楼市最危险的时候,银行总是最先翻脸。就拿07年的前车之鉴来说吧。

  07年的927新政之前,银行先是实际降低贷款审核标准,让一批不具备贷款资格的炒作者以及一批恐慌性购房者加入楼市,从而为把自己也蹦上了疯狂的战车,但当楼市在07年下半年迎来价升量跌以及观望情绪出现时,银行却在8月中旬就突然间翻脸,提高了入市门槛,不但购房客户入市受阻,就连自己的“亲密战友”开发商的账也不认了,随后就是中央的一系列调控组合拳。楼市从此走入一年多的沉寂。

  无独有偶,这一次二房收紧也有着深刻的背景。

  据央行研究局局长张健华,在11月20日在北京出席一个论坛讲,去年年底住房信贷政策稍微松了以后,各大银行都把利率下调了。经过一段时间,相关银行可能觉得下调后的风险确实较大,于是想把利率提高,但又怕市场有影响。于是相关银行曾主动要求央行改变优惠政策,提高优惠利率,比如从70%优惠提高80%或者85%,但因为中国实行利率管制是设定下限,央行对贷款利率下浮的空间设定为10%,但是个人房贷的利率优惠可以下调至70%。最终,四大银行之间达成默契,决定提高优惠利率。

  这背后的潜台词是说:09年这种猛烈的回暖,让银行自身感觉到了风险,以至于自发的提高入市门槛。

  那么这次银行之间“自觉”提高入市门槛,也就是提高优惠利率的行为,是否也预示着新一轮风险已经到来了呢?

  笔者觉得应该从两个方面来看:

  第一、提高利率是一种正常的经营行为。之前的救市政策确实释放了需求,拉动了楼市回暖,但过低的利率也同时意味着银行的相对利润降低。说到底,银行也是企业法人,也是以追求利润最大化为目标。在楼市回暖已成定局的情况下,也就是金融市场的供需形式发生转变的情况下,提高自己产品的价格(贷款就是银行的产品,利率就是价格),实属正常。

  第二、银行确实有着自控风险的考虑。经过08年的行业低迷和雷曼兄弟的前车之鉴,银行自控风险的意识和能力也都在提高。当开发商、购房者以及银行统统被绑在楼市这驾战车上,也就意味着成了一荣俱荣,一损俱损的关系。由于开发商大多比较分散,难以从全局的角度观察到楼市的风险,而且通常以追求单个项目利润最大化为目标,因此,银行就成为了最先警醒的主体之一。

  综上两个可能,笔者认为银行提高入市门槛的原因,肯定有从经营方面去考虑,但楼市已经面临一定风险,则应该是银行自发提高利率的最主要原因。

  另外,银行自发提高利率是在防范风险这个结论,还因为人民币升值预期强烈、国外热钱涌入、以及房价激烈反弹等等因素。至于楼市究竟存在那些风险,之后会跟大家交流。

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