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楼市调控政策悄然转向?

2009年11月23日 17:09 来源: 《观察与思考》 【字体:

  10月21日,国务院常务会议首次提出,将保增长、调结构和管理通胀预期的关系列为今后几个月的重点调控内容。这一提法与此前持续逾半年官方强调的“把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务”有了明显变化。当前,房地产市场各方最关心的是房地产政策的变数会有多大。

  在短短半年内楼市经历了从量价齐涨到量跌价涨的快速转变,目前楼市已到了敏感期,任何风吹草动都有可能带来变数。年底是政府决定明年施政政策的关键时期,国家会否推出新的楼市调控政策近期受到社会各界的关注。

  据透露,现在方方面面仍旧处在调研阶段,考虑到房地产市场牵一发动全身,至于楼市新政明年怎么办,一些年底到期的楼市政策是否存续,这一切都要等12月中央经济工作会议结束之后才会有定论。

  分析人士认为,短期内房地产政策不会大调,微调难以避免,二套房贷松绑和营业税减免政策最容易让投资投机者搭顺风车,可能按期终止。至于其它鼓励首次置业需求的政策,比如契税、印花税、土地增值税的相关优惠,可能维持不变。

  中国楼市泡沫加剧

  自9月份以来,“地王”频出再次成为引人注目的现象。今年三季度,各大房地产企业都加大了土地储备,土地储备前十名的房企,其土地储备之和已达3.05亿平方米。

  有关专家指出,由于楼市的持续好转,加上资本金比例下调的最新利好政策,去年还在资金困境中挣扎的中国地产商,现在似乎已经缓过气来。摆脱资金之虞的地产企业寻找新的土地储备已成当务之急,而近期不少开发商确实已开始了新一轮的跑马圈地。

  另外,随着经济刺激计划逐步奏效,宏观经济“触底回升”的概率在增大,而通胀预期也在加强;因此,现金充裕的开发商此时拿地,一定程度上也出于抵御通胀的考虑。

  今年以来,大型上市公司在融资圈地中优势凸显,这也刺激了那些未上市的房企加快上市进程。业内预计,四季度房企海外融资或达近千亿元人民币,远超2007年的历年最高水平。

  融资再圈地,上市公司在资本市场的优势凸显。大型上市房企的扩张行为刺激了地产同行们,房企上市正在形成一股汹涌奔腾的潮流。

  据中原地产发布的信息,有上市计划的房地产公司中不乏中信地产、绿地集团、恒大地产、龙湖置业这样全国性的大型房企。

  据了解,目前已经启动或有上市计划的地产商近20家。除上述的大型房地产公司,中骏置业、佳兆业、卓越集团、农工商房产、同策房产、策源置业等区域性的房产公司也有各自的上市计划。

  买地—圈钱—再买地,在资本市场疯狂的2007年,如此循环的资本运作模式让不少地产企业获益匪浅。如果大型上市房企没有在股市上圈到钱,即使地产销售形势再好,一时也无法调动大笔资金四处圈地。在资本上获得的支持,对这轮圈地运动起了非常重要的作用。

  今年的经济形势逐步企稳,与去年房企对土地毫无问津的气氛不同。今年一线城市和二线城市的开发商拿地热情高涨,“地王”频现。其他一些城市也是水涨船高,全国的地价水平都呈上涨的趋势。

  值得一提的是,地价与房价之间一直存在着“面粉贵导致面包更贵”的说法,地价水平的上涨直接导致房价的成本上涨。在开发商保持利润不变的情况下,房价上涨后劲依旧强劲,未来房价上涨的可能性很大。

  观望,还是观望,但和以往不同,这次开发商面对买房人观望,似乎变得从容起来。面对前来“探营”的购房者,开发商显得非常“小气”,不仅难觅打折促销,一些买房人甚至遭到销售人员的冷遇。

  据称,现在出手购买的基本上是以投资目的为主了,刚需能消化的今年消化得差不多了,没消化的在目前高房价下都有一定难度,市场只要一冷,成交量将瞬间消失。

  一直以来,楼市的“怪现象”往往在市场处于变盘的节点冒出来,就如当年大规模退房在房价从高点跌落的时候出现。而“零成交”现象近期突然在上海等一些城市出现。

  上海佑威楼市通数据显示,9月共有80个项目取得销售许可证,其中19个楼盘在10月上半月中零成交,大部分位于郊区的金山、松江等区域。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示,零成交楼盘,其中较大部分属于项目尾盘的情况,但也有不少项目延迟推盘,个别项目确实是卖不动。

  从上海金山区到今年被过度刺激拉高的整个楼市,以目前的状况,一旦投资需求萎缩,整个市场可能突然面临购买力消失的危险局面。而这种危机出现的主要原因就在于刚需被过度透支。

  多项权威数据显示,目前正处于市场需求被透支的高点。上海银监局日前发布的三季度房地产信贷运行报告显示,截至9月末,上海全市中外资银行房地产贷款余额首次突破7000亿元大关,达7134.1亿元,比年初增加1175.8亿元。

  上海银监局指出,个人房贷迅猛增长出现新特点,一是新建住房贷款增量占比上升,二是“两外人士”(外地人和外国人)住房贷款增量占比上升,1-9月高达36%。众所周知,新房、两外人士,恰恰是楼市投资需求最集中的。

  分析人士表示,虽然目前新房在品质、地段和资源附加值上具有优越性,但以租金回报率衡量,多数楼盘定价并不具备投资价值。但现在来源于垄断型和高收入行业的购买力异常强劲,因此,高价楼盘并未曲高和寡。

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