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新加坡住房保障:坚持以人为本

2009年11月23日 17:15 来源: 《观察与思考》 【字体:

  “老百姓总告诉我:不要忘记房价。”惦挂着中国的住房问题,2007年11月18日至21日,中国国务院总理温家宝访问新加坡并出席在狮城举行的东亚领导人系列峰会时特地带着中国建设部部长汪光焘到狮城“取经”。

  组屋工程是新加坡从上世纪六十年代开始,为使“居者有其屋”而实施的政府主导的普惠性住房工程,新加坡约80%的居民住在组屋里。

  新加坡面积699平方公里,居民人口360万。1960年,新加坡人口密集、卫生恶劣,大多数国民没有能力购买自己的住房。近半个世纪过去,新加坡建造了约90万间组屋。如今的新加坡,已是全球惟一近乎达到百分之百拥屋率的国家。

  政府资金在新加坡公共住屋建设方面扮演着重要角色,因此,购屋的居民只需要动用薪金的百分之二十来偿还贷款,就可轻松拥有一套属于自己的房屋。

  为解决居住及其引发的社会问题,1960年,新加坡政府宣布成立建屋发展局。1964年又推出“居者有其屋”的政府组屋(类似于我国的廉租房和经济适用房,是在政府主导下,由建屋发展局建设的公共住房)计划。其具体做法是:

  首先,政府主导组屋的开发与建设,由建屋发展局具体实施。新加坡是市场经济国家,但住房的开发与建设并不完全通过市场来实现,而是由政府主导。新加坡政府十分明确自身在解决住房问题上的责任,制定了符合其国情特点的住房政策和分阶段建房计划(每五年制定一个计划),采取了一系列行政、法律、金融和财政手段,大规模兴建公共住房。

  在住房建设发展上,坚持政府主导与市场相结合,以政府主导为主的方针,居住在由建屋发展局建设的“组屋”中的人口,占到全新加坡总人口的83%,且“组屋”的建设标准也是随着居民的生活水平的提升而不断提高,为提升“组屋”建设标准和质量,政府鼓励私人开发商参与“组屋”的开发建设,户型也由原来的“一房式”“二房式”发展为从“一房式”到“五房式”等多种,以满足不同类型家庭的居住需求。政府和国民都较好地确立了“基本生活保障型住房由政府负责,质量提升改善型住房由市场解决”的住房消费理念。

  政府严格控制土地资源,为组屋建设提供了强有力的土地、资金保障。土地是国家财富之源,也是组屋建设的基础和命脉所在。新加坡土地分国家所有和个人所有两种,其中国有土地占土地总数的80%左右。新加坡政府将土地资源牢牢地掌握在手里,确保土地供应。1966年,政府颁布了《土地征用法令》,规定政府有权征用私人土地用于国家建设,并有权调整被征用土地的价格。根据该项法令,新加坡政府协助建屋发展局以远低于市场的价格获得开发土地,保证了大规模建设组屋所需的土地。

  与此同时,新加坡政府还以提供低息贷款的形式给予建屋发展局资金支持。政府每年都为建屋发展局提供建屋发展贷款,此贷款是挂帐形式,政府不追索还债,而且其利率明显低于市场利率。此外,为保障普通老百姓能够买得起组屋,其售价是由政府根据中低收入阶层的承受能力来确定,而不是靠成本来定价,其远远低于市场价格,由此造成建屋发展局的收支亏损。这部分损失,政府核准后每年都从财政预算中给予补贴。政府财政支撑是新加坡组屋政策得以顺利实施的重要保障。

  政府财力既要承担居民住宅区的公共配套建设,还要担负“组屋”的维修与定期翻新。建屋局每年的赤字都由政府资金填补,国民组屋计划占政府常年预算拨款的3.8%,到目前为止,政府补贴住房建设的资金总额为138.42亿新元。在必要的时候,经过批准,建屋发展局还可发行中期债券,来资助组屋发展计划的实施。

  第三,实行良性循环的公积金制度和住房公积金保障制度。1955年,新加坡建立了中央公积金制度。这是一项全面的强制储蓄制度,规定雇主(不论是私人机构还是国家机关)和雇员都必须以雇员的薪金为基数,按照法定的公积金缴纳率将个人月薪的一部分存入中央公积金局的个人账户,用于退休、住房、医疗、教育等诸多方面。

  不仅如此,住房公积金保障制度还有效地解决了老百姓无力购房的难题,进一步加速了公共住宅的建设。为鼓励低收入阶层购买住房,1968年9月,中央公积金局推出了“公共住屋计划”,规定公积金会员可动用公积金存款购买新的或是转售的建屋发展局组屋,使低收入者既能购房又不影响生活,极大地促进了低收入者购房的积极性。该规定最初只针对最低收入家庭,1975年后政府又对中等收入家庭放开了限制,允许中等收入会员申请购买政府组屋。

  第四,真正做到“以人为本”。“组屋”的选址大都在公交车站、地铁出口附近,方便居民出行;按规模建设配套的服务设施,方便居民生活。“组屋”的销售价格既不是按建设成本计算,更不是按市场行情决定,而是根据市民的购房经济承担能力来决定的。子女购买“组屋”如能与年老的父母在同一小区,还能享有另外的补贴。以家庭收入水平为依据,实行公有住宅的合理配售政策。为搞好组屋的合理配售,保障低收入家庭的合法权益,实现公平、有序的市场分配原则,新加坡政府制定了缜密而严格的法律法规,对购买人条件、购买程序、住宅补贴等均做出严格规定,按照公平原则进行合理分配。政府制定了不同收入水平居民的购屋准入政策,并随着生活水平的提高调整收入顶限。在上世纪70年代,规定只有月收入在1500新元以下者才可申请购买组屋;80年代提高到2500新元,随后到3500新元,目前放宽至8000新元,以接纳更多人购买。这样基本保证了80%以上中等收入的家庭能够购买到廉价的组屋。

  此外,政府依据购房者的经济收入水平区分层次,严格按照家庭收入情况来确定享受住房保障补贴的级别,其首付款和还款额以及还款方式都有所不同,设计出高收入者的住房福利少、低收入者的住房福利多的分配方案,体现出国家富裕了,老百姓也能分享利益的理念。

  第五,出台法律严格限制炒卖组屋,确保组屋政策的顺利实施。新加坡于上世纪60年代制定并实施了《新加坡建屋与发展法》,同时还颁布了《建屋局法》和《特别物产法》等,从而逐步完善了住房法律体系。政府采取了一系列措施严格限制炒卖组屋的行为。建屋发展局的政策定位是“以自住为主”,限制居民购买组屋的次数。规定新的组屋在购买5年之内不得转售,也不能用于商业性经营。如果实在需要在5年内出售,必须到政府机构登记,不得自行在市场上出售。一个家庭只能拥有一套组屋,如果要再购买新组屋,旧组屋必须退出来,以防投机多占,更不允许以投资为目的买房。所有申请租住组屋的人都需要持有有效期内的新加坡工作许可证或相关签证等等。由于严格执行了上述措施,新加坡政府有效地抑制了“炒房”行为,确保了组屋建设健康、有序地进行。

  新加坡政府集中了大量人力、物力和财力,经过长期不懈的努力,最终使住房问题得到根本解决。其组屋建设的发展过程经历了一个由解决住房困难到增加住房面积、再到提高住房质量的发展阶段,跨越了“有房住”,开始进入“住得更好”的阶段。据最新统计,自1960年以来,建屋发展局共兴建组屋990,320套。目前约有82%的新加坡人口居住在政府组屋中,组屋政策真正成为“普惠性的政策”,有力地增进了多种族安居乐业、和谐相处,促进了社会建设,对维护社会稳定起到了积极作用。不仅如此,新加坡房地产业的日趋兴旺,成为国民经济的重要支柱和强有力的增长点,也带动了整个国民经济的良性循环。

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