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保险资金暗战不动产

2009年12月11日 11:42 来源: 《融资中国》 【字体:

  保监会令牌虽未最后下达,各大保险公司旗下不动产投资平台已然启动。

  中国平安保险(集团)股份有限公司(下称平安集团)、中国人寿保险(集团)公司(下称国寿集团),以及中国人民保险集团股份有限公司(下称人保集团)纷纷与国内大型房地产企业联手,储备不动产投资项目。按框架协议未来三年内约定投入的保险资金额超过500亿元。有分析人士认为,这或将改变整个大宗物业投资的市场格局。

  从投资方式上来看,在可预见的相当长一段时间之内,直接购买不动产仍为保险公司介入该领域的主要途径:投资房地产信托基金(REITS)难成主流形式。

  除新拓项目外,细则出台后,保险公司将以原自有资金购得的不动产置换为保险资金,若置换成功,将提高保险公司的偿付能力。而部分小型保险公司旗下因缺乏投资类公司,或将资金委托给大保险公司的投资机构,由此也将为后者带来新的市场空间。

  细观三大保险公司的投资动向:

  平安集团将继续以平安信托投资有限责任公司(下称平安信托)为操作平台,由保险资金购买信托计划。今年下半年,房地产投资已是整个信托公司的投资重点,在项目选择上偏重短平快项目,倚重以上海为中心的长三角地区,以稍低的回报率来换得城市中心的黄金地段。

  人保集团旗下人保投资控股有限公司(下称人保投控)近期则忙于整合购得的老牌地产上市公司,该上市公司的第二大股东乃上海市黄浦区国资委,具有一定的拿地优势。人保投控将适时再与地产公司合作,为上市公司储备新的项目资产。

  国寿集团下属国寿投资控股有限公司(下称国寿投资)则成功牵手拥有政府背景的信达地产公司,在与商业地产、养老社区、工业地产领域大型投资及开发企业密切沟通的过程中,新项目拓展取得突破。

  硝烟四起

  2009年10月1日,修订后的“新保险法”开始实施,从法律上讲,保险资金已可投资不动产。然而原定10月底出台的具体实施细则却迟迟没有露面。但这似乎并未妨碍保险公司们的积极性。

  11月3日,平安信托以12.5亿元的价格购得北京黄金地段碧溪广场的厂房,以及相应的土地使用权。而之前三个月,平安信托已分别与金地集团、绿城集团、余杭城建集团签署了计划投资金额超过400亿元的房地产项目投资合作协议。另外两大保险集团旗下的国寿投控、人保投控也在这半年内先后与信达投资、金融街携手,储备不动产投资项目。

  对于保险资金与大型地产开发商的合作,中投证券房地产行业分析师李少明对本刊记者评论道:“这会使地产公司的资金来源更为稳定。因为保险资金更着重于长远稳定的收益,会青睐于一些持有性物业。而这些持有性物业项目对于一个房地产开发商来说,由于耗用资金量大、周转周期长,为了保证每年的盈利业绩,是不宜沉淀过多资金的。从这个角度看,获得外部长期资金的支持对房地产开发商来说是个利好。”

  保险资金放开后可能会改变过去商业地产主要依靠银行资金的融资格局。保险公司区别于其他类别投资者的主要特征是:资金量大、投资时间长、能与房地产企业业务形成互动。”一位保险公司投行部人士对本刊记者说道。该人士提及,若政策规定的不动产投资的初始上限比例即为5%,参照今年9月底我国保险业3.8万亿的总资产规模,目前保险资金可投资不动产的资金总量接近2000亿元,这差不多相当于国内一线城市现在可出租、出售的甲级写字楼的存量之和。若再考虑到保险资金总量每年10%左右的增速,则未来每年还将有增量资金约200亿元。“如果我们投资,肯定也会选择与大型的地产开发商合作,一个是看重开发商的拿地能力、项目运作经验,从而相对降低投资风险;另一个是因为保险资金需要发挥规模效应,一般金额较小的项目操作起来不太有利。另外保险资金还要考虑的是,项目的安全性和收益率同样重要,甚至前者更重要些。”某中型保险公司研究部经理对本刊记者说道。

  保险资金与国内房地产企业的强强联合,或将改变整个大宗物业投资的市场格局。据仲量联行发布的一份研究报告显示,先前在国内主要大宗物业投资市场占半壁江山的外国资本逐渐收缩战线,到今年上半年投资占比仅不到10%。仲量联行中国投资部负责人指出,国内大宗物业投资市场的投资主体正从外商投资者过渡到国内的机构投资者,而保险公司能直接进入该领域投资是这一重大转变的第一步。

  策略面面观

  事实上,从2006年起,保险公司便曾以各种形式变相进入不动产领域,包括自用、自用型开发、与不动产投资机构合作、对项目公司股权投资、对开发企业股权投资等等。其中以自用物业的购买形式居多,因此各大保险公司的优质物业量大多远远超过了自身的办公需求。据前述投资人士对本刊记者的说法,至今保险资金对该领域投入的资金量已达200亿元左右,其中平安集团的投入量居多,占到50%以上。其前期试探性投资也获得了不菲回报,根据2008年年报数据,平安集团投资性房地产租金收入达到了3.67亿元。

  “现在大保险公司的一个策略是,先把之前以自有资金投资的不动产置换成保险资金的投资资产。而小的保险公司因为没有自己的资产管理或投资公司,可能会暂缓投资,或者把资金委托给大的保险公司来运作。”某业内投资人士对本刊记者讲道。

  “大公司的这一置换过程涉及到关联交易,需考虑到政策条款和监管层的要求,同时要注意资产的合理定价,符合小股东们的利益。”该业内投资人士补充道,“如果置换成功,相当于用保险资金来替换自有资金,将提高保险公司的偿付能力。”对于保险公司而言,偿付能力充足率是衡量保险公司资本充足状况的重要监管指标。保监会按照该指标将保险公司分类,并采取不同的监管措施。据各家已上市保险公司的半年年报显示,截止2009年6月30日,中国人寿保险股份有限公司、平安集团、中国太平洋人寿保险股份有限公司(下称太保寿险)的偿付能力充足率分别为324%、325.8%、224%。

  而前述小保险公司的策略,或为大型保险公司的投资机构提供了不少机遇。平安信托的一位物业投资部总监曾在一次业内交流会上透露:“从房地产投资来讲,我们这个团队是为保险资金新投资渠道的开放做准备的,同时也为第三方的投资做准备,即用机构投资者的专业判断能力为我们的第三方客户做投资。”

  值得注意的是,对于新项目的拓展,在可预见的相当长一段时间之内,保险公司仍会以直接购买不动产的方式为主。

  对此,一位业内专家对本刊记者解释道:“由于国内的情况刚刚起步,可以灵活运用的间接投资方式不多。从全球范围来看,间接投资的方式主要分购置产品模式(比如购买房地产上市公司的股票)、发行产品模式(比如自己做REITS)和基金管理模式(获取佣金和投资收益分成),三种模式对保险公司的运营能力要求逐步提高。现在国内可以操作的主要是第一种,相对比较容易。后两者都是以本身拥有优质物业或极为丰富的行业运作经验为前提的。所以国内保险公司现在的主要方式还是直接买不动产。”

  该人士的观点在国寿集团副总裁缪建民的一篇文章中得到了认同。“在可以预见的将来,投资房地产信托基金(REITS)不太可能成为我国保险资金投资不动产的主流形式。”缪建民写道,“目前来看,保险企业从事房地产投资主要有实物投资与金融投资两种选择。其中,实物投资是直接买不动产,金融投资是买房地产股。一般而言,保险企业可以根据对二者的收益性、流动性、价格稳定性、实用性等因素的比较决定采用哪种投资方式。例如,欧美市场的历史数据显示,房地产的贝塔系数介于0.4至0.7之间,价格的系统风险比房地产股要小,但地产股的流动性却远远好于房地产。”

  而在新项目拓展中,商业地产将成主流。此前,保监会人士公开提及保险资金的不动产投资包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等,并未把住宅地产列入其中。“目前,保险企业投资不动产主要以商业地产为主。商业地产与住宅市场是两个完全不同的市场,这包括租金回报率、价格走势及投资回报等均不一致。出于资产负债匹配及对冲通胀、替代固息产品等因素的考虑,商业地产将是主流。”缪建民说道。

  而对于商业地产项目的投资,李少明则表示:“商业地产不像住宅地产。一般住宅,只要交通等配套设施比较完善,在目前的市场环境下销售是没什么问题的。但是商业地产有一个人气问题,这跟周围的消费力有很大关系,所以项目的地段尤为关键。而且需要配合适合的运营模式,比如引导流通领域大的商家进驻等,来迎合市场需求。”

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