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四项新政难改房价基本走势

2009年12月17日 05:09 来源: 证券时报 【字体:

  继日前出台措施将个人住房买卖营业税免税期从2年调回5年后,12月14日,国务院常务工作会议又提出,当前重点是遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议提出,要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。加快普通商品住房建设。

  会议首次提出力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。将保障性住房建设工作延长,也是此次会议上的一个细微变化,这些都有稳定市场预期的作用,但对房价的基本走势是不会有根本性的影响,我国居民住房困难在短时间内难以化解。

  在目前土地市场买方垄断的环境下,尤其是在目前地方政府通过招拍挂这个模式获得高额的土地出让金这一掠夺性的财政手段的背景下,房地产市场的畸形发展很难得到根本纠正。

  正是在地方政府的土地财政背景下,推出了一个又一个“地王”。以上海为例,2009年上海前三季度就出现了五大地王,卖地收入超全年目标。其中,9月30日,绿地集团以72.45亿元的价格,再度发力拿下了位于徐汇龙华路1960号的地块(龙华地块),楼面价达到了惊人的27231元/平方米。北京也是如此,大龙地产以50.5亿元拍下位于北京市顺义区天竺开发区的一块住宅用地,楼面地价达29859元/平方米。

  同时,在宽松货币政策的推动下,房地产企业资金相当充裕。据相关数据显示1-11月房地产资金来源达48170亿元;地产资金杠杆率大幅提高,从2008年的2.86倍成本杠杆提高到今年的5倍;而保障性住房完成率低于预期76.4%。这推动了中国房地产价格环比持续上升,新地王不断涌现。11月中国70个大中城市房价同比上涨5.7%,涨幅比上月高1.8个百分点,创2007年10月以来的新高。

  虽然金融危机给我国的经济发展带来很大的冲击,但是地方政府的卖地收入却远远超过历史最好水平,可见土地财政对目前的房地产市场的发展造成了很大的影响。可见当前的各种措施的推出最后都要受到土地财政的根本性的制约,不改变这个局势,期望通过一些微调政策来改善我国的房地产市场的发展是难以想象的。

  尽管国家一再强调要增加普通商品房的供应,但是这个效果却一直受到地方政府的变相抵制。据统计,今年国内前三季度中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比大幅减少45%。造成这个尴尬的局面与我国的住房制度的标准落实不一致有着本质上的联系。按照当初的改革要求,我们是要给社会60%以上的居民提供经济适用房的,然而由于地方把这些抛在一边,到目前为止经济适用房成为高收入群体等少部分人的住房标准。大部分的居民无法实现购买经济适用房。据中国社会科学院的2010年《经济蓝皮书》,85%以上城镇家庭无能力购买房价高企的住房。

  我们看到,尽管此次个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到了5年,但房地产购买和持有的总体税负仍然较低,尤其是和投资于实体经济的税负相比。与其他国家相比,中国没有物业税和资本利得税,租金收入只征收5%的营业税(而工资收入最高可被征收45%的所得税,企业所得税率也达25%)。这样一种激励体制会促使居民和中小企业更偏好对房地产的投资。

  因此在目前经济环境下,这次组合拳对房地产的打压效果是有限的,它只对短期的投机行为打击较大,不改变传统的招拍挂等制度,不加大对经济适用房等的供应,是无法解决实质性问题的。(作者单位:安邦咨询)

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