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需从根本上转变房地产模式

2009年12月17日 05:09 来源: 证券时报 【字体:

  “房价像脱缰的野马,怎么拉也拉不住了”,这应该是大多数希望买房而买不起房的人的最大感受。最近十年时间,居民收入的上涨幅度远远跟不上房屋价格的上涨幅度。以上海为例,数据统计,2000年上海城镇居民可支配收入为11718元,2008年的数字为26675元,增长130%。而同期房屋均价从每平米3252元攀升至14026元,涨幅为330%。房价涨幅远远超过收入增幅,根本原因在于目前中国房地产发展模式出现了问题。

  中国的住房供给有两大模式:一个是住房产品市场化,即绝大多数居民的住房需求都通过市场的手段来解决;另一个是住房产品社会化,即政府提供廉租房、经济适用房,解决中低收入家庭的住房困难。因此有人就认为,目前房地产价格虚高,是中国的廉租房和经济适用房建的太少,政府的房地产政策放得太开。要解决中国的房地产问题,政府应为绝大多数工薪阶层提供住房,高收入家庭则可以去购买商品房。此类观点实际上是让中国学习新加坡模式或香港模式,加大政府提供的住房福利保障。其实这种模式并不适合中国的发展情况。

  首先,香港的房地产发展模式是高地价模式。在这种模式下,政府以高价将土地出卖给开发商,开发商再以高房价在市场上交易。这种模式的直接后果是社会绝大多数财富通过房地产市场分别流向政府与开发商,造成严重的社会财富两极分化。国内目前的房地产市场发展模式基本上就是香港模式。但是,人多地广、资源有限等现状都决定了未来中国不可能支持这类模式。其次,新加坡模式主要走政府提供公房的路线。这类模式是先把老百姓能承受的价格算出来,以此价格为基础,扣除建筑成本、房地产商一定比例的利润之后就是土地价格了。房地产商卖房子拿不到暴利,政府卖土地也不要暴利,这样老百姓就能买得起房了。不过这也有不适应中国国情的地方。如果把住房的问题完全扔给政府的话,不就又回到以前政府包办住房的老路吗?这类模式的特点是效率低下,政府的权力过于集中。对于新加坡这类地方小、经济发达、政府能力较强的国家是适用的,但中国这种各地发展非常不平衡,经济实力不够强大的大国是很难付诸实施的。

  那么有人就要问了,难道就没有适合中国房地产市场发展的模式了么?答案是否定的。欧美国家在这方面的经验就十分值得借鉴。以美国为例,其对于房地产市场主要采取的是“小政府,大市场”的二元住房体系。“小政府”是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。“大市场”是指95%以上的美国家庭住房是通过市场解决的。美国用《住宅法》明确了房地产市场发展的宗旨,政府通过信贷政策、住房政策、住房规划政策来保证绝大多数居民有能力进入房地产市场,突出住房的居住属性、福利属性,弱化其商品属性。最有代表性的政策即是物业税,通俗的说就是持有税。把本来一次性征收的税赋分摊到每一年,税额会随着房价上升而升高。买的房子越多、越贵,每年交的税就越多。打击炒作、投机等行为,回归其居住的原始属性。总而言之,只有从广大人民的根本利益出发,用法律方式把房地产发展模式制度化,才能找到房地产持续发展之路。(作者单位:上海交大高级金融学院)

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