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叶檀:投资 消费 抑房价 缺一不可

2009年12月17日 05:39 来源: 每日经济新闻 【字体:

  国务院14日召开常务会议,明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头,并提出四项调控措施:一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;三要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

  新 “国四条”总体而言是投资、消费与平抑房价缺一不可。

  房地产是不是支柱性行业,不用落在纸面,看看今年房地产对于大型企业利润与地方政府财政收入的拉动作用即可,投资占了大型企业盈利的70%以上。正因为如此,房地产市场不可能出现疾风暴雨的退出方式,只能是缓慢退出。

  中国既要防止日本式的房地产泡沫危机,也要防止香港“八万五计划”一夜之间刺破房地产泡沫、与东南亚金融危机共同导致经济下跌的惨象。从1984年到1997年,香港房价年平均增长超过20%;从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,超过同期香港GDP。

  既要防左也要防右,楼市在狭窄的空间内寻找方向。从政策来看,在退出的过程中,做到房地产投资量不变,房地产总体市场份额不减少,以弥补房价下跌可能出现的市场空缺。增加普通商品房供应与大规模推进保障性安居工程建设,可以保证房地产固定资产投资这一块不会大幅下滑,同时房地产的下游行业家电、家纺等不会遭受严重打击。由于保障性住房完成率低于预期76.4%,如果明年保障住房建设跟上,可以弥补固定资产投资的不足。更值得一提的是,城镇化推进的过程是大拆大建的过程,是制造普通商品房消费需求的过程,只要资金跟得上,只要地方政府能够放弃部分土地收入,普通商品房建设将大有前景。

  考虑到购房金额之高——据中国房地产研究会副会长顾云昌先生的估算,今年全国一手房和二手房销售总额很可能达到5.7万亿~6万亿元。我国消费总量不过12万亿元左右,如果购房率马上下降,将使我国的消费马车更加不堪重负。因此,鼓励自住性消费将是长期的政策,这一点也在“国四条”中有鲜明的体现。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率,对于自住型购房者的房贷等优惠政策将继续保留。

  最难判断的是房价高低。笔者一直认为,此轮房价泡沫是货币供应急剧增加与实体经济状况不佳双重压力下的产物,只要维持银根注水,资产品价格很难下降。

  张化桥先生在分析香港房地产泡沫时,认为1997年以前长达二三十年的时间里,香港的广义货币供应量M2一直以双位数复合增长是罪魁。而在泡沫破灭后,香港货币供应量的增速跌到10%左右,在2002年甚至出现了负增长率。今年香港楼价大涨根源就在于资金过多、利率过低,香港银行体系资金结余创出历史新高,M2再现双位数增长。可以预料,只要目前的货币状况维系下去,香港将回到东南亚金融危机之前的楼市大泡沫阶段。

  内地同样如此,从1985年以来,中国的广义货币供应量大约以高达22%的复合年率增长了24年,所以房地产市场化之后除了短暂的震荡,基本维持上行趋势。今年为了应对金融危机,银根宽松前所未有,到11月底,广义货币同比增长29.74%,到达吓人的高度。由此造成的结果是,房地产价格持续10个月走高;今年前11个月,房地产市场货币投放量达48170亿元;地产资金杠杆率大幅提高,从2008年的2.86倍成本杠杆提高到今年的5倍——一场大的货币危机正在房地产市场潜伏。

  要观察我国未来的保障房等建设,必须关注政策;要关注未来房价走势到底如何,最重要的不是观察政策,而是关注货币发行量。尤其是房地产作为投资品的今天,货币发行与房地产业已水乳交融。不动货币而想平抑房价,不可能!

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