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冯海宁:楼市新政 如何消除信任危机

2009年12月17日 05:39 来源: 每日经济新闻 【字体:

  国务院新出四招遏制高房价,媒体进行了集中解读。有媒体援引业内人士的话说,明年房价过快上涨的态势有望得到遏制,“盘整”将是楼市的主基调。房价是继续高歌猛进还是被遏制?笔者认为对遏制房价不能过度乐观,国务院新出的四招不可避免地要在现实中遭遇各种阻力。以抑制投资投机性购房为例,就面临不少难题。

  从市场层面看,投机炒房的确到了该打击的程度。有媒体对各种相关数据分析以后得出结论——上海投资性住房的占比估计在80%以上。不久前有机构在北京调查显示,北京购房人群中有七成人在炒房。这么多人炒房,房价焉有合理之理?

  既然打击投机炒房被认为是遏制房价的必杀技,那么,我们就要看看有多少手段可使,每一招有多少杀伤力。从表面上看,可使用财税、金融、行政、法律等手段。金融方面,可加强信贷审查,适当提高首付款比例和利率,以提高炒房门槛;财税方面,既可以增加房屋交易环节税费,也可以征收物业税,以增加炒房成本和风险;行政方面,可以在各个环节发挥监管作用,例如,整治二手房交易市场上的潜规则——“黑白合同”。

  但是,从以往经验来看,这些高招在现实中有可能一一被化解。先说房贷,有专家在解读“国四条”时估计明年二套房贷要紧缩,但是即便二套房贷紧缩,也约束不了有门路的投机客和那些善于违规的银行。央视《经济半小时》记者今年6月份调查发现,各大银行集体违规,二套房贷暗中松绑,一个人可以贷出35套房贷。

  再说财税政策。虽然个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,增加了炒房成本,但由于房屋供需严重不平衡,增加的税费必然转嫁到买房人身上,不但二手房价因此要涨,而且可能刺激新房价格上涨,到头来不仅遏制不了房价,反而在推动房价上涨。另外,物业税还在研究、试点阶段,明年全面运用物业税来遏制房价似乎也不现实。

  更为重要的是,中央既要鼓励住房消费,又要打击投机炒房,现实中如何来区分投机型需求与改善型、消费型需求,是一个最大的难题。这是因为我们的房地产消费需求结构比较复杂,既有首次置业和改善居住条件的真实需求,有城市大规模拆迁带来的被动性消费需求,也有城市化进程中人口增加带来的需求,要想把改善型、消费型需求与投机型需求截然分开是不可能实现的。搞不好的话,打击投机炒房打击了正常的住房消费,或者鼓励住房消费变成了鼓励投机炒房,使得监管部门不好监管。

  在笔者看来,投机炒房之所以盛行,主要原因是钱太多——流动性过剩。16日有媒体披露,明年信贷规模大致框定7.5万亿元,考虑到2009年没有进入实体经济的约2万亿信贷资金的可能回流,2010年的信贷宽松程度相仿2009年。显然,大量的信贷资金很可能继续流向楼市,加大了遏制高房价的难度。

  笔者以为,要想通过打击炒房来遏制房价,一方面尽可能地细化相关政策,避免政策漏洞;另一方面是对各项政策加强监督让政策落实;尤其要积极应对流动性过剩的冲击,把可能流向房地产市场的资金引向对经济长期增长有利的生产和投资领域,以减少住房从民生产品、消费品变成投资品。

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